鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１１１０ -26	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)
b	２１１１０７０ -1049	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２１１１１００ -56	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.3m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	２１１１１３０ -1011	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e	２１１１０６０ -1004	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,441	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	161,871	100 [ 66.8]	242,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 257,227	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	277,877	100 [ 105.0]	264,645		267,000
c	(　 ) 161,125	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,736	100 [ 65.4]	248,832		251,000
d	(　 ) 256,276	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,703	100 [ 101.0]	270,993		274,000
e	(　 ) 180,956	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,347	100 [ 76.5]	254,048		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 259,000 円／㎡]

仙台青葉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲向けの中層共同住宅地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
889,162,930	650,449,347	12	585,000	1,837.11	300,000	2,129.52
⑧開発法による価格	238,713,583 円　　　　（　 252,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
948 ㎡	㎡		㎡		㎡	948.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
468.81 ㎡	2,129.52 ㎡	1,893.35 ㎡	236.17 ㎡	1,837.11 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.5 ％）	（ 224.6 ％）	（ 199.7 ％）	（ 24.9 ％）	（ 86.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	19.0 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

585,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内における最近のマンション分譲事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 585,000 円／㎡　　×　　 1,837.11 ㎡　　＝　　　　 1,074,709,350 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,074,709,350 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 2,129.52 ㎡　　＝　　　　 658,021,680 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,074,709,350 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 107,470,935 円

支出合計　④+⑤+⑥

765,492,615 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	85,976,748 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 73,922,808 円
	販売総額(2期)	773,790,732 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 640,621,347 円
	販売総額(3期)	214,941,870 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 174,618,775 円
収入合計		－	－	－	－	889,162,930 円
支出	建築工事費(1期)	65,802,168 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,011,770 円
	建築工事費(2期)	65,802,168 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 57,655,860 円
	建築工事費(3期)	526,417,344 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 435,820,919 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	107,470,935 円	( 100 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 95,960,798 円
	販売管理費(2期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	650,449,347 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	889,162,930 円　　－　　　　　　 650,449,347 円　　＝　　　　　 238,713,583 円 252,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
仙台青葉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　田中　忠一

印

TEL.

鑑定評価額

244,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１｢土樋１－９－１４｣				②地積　(㎡)	948 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ7	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北5.8m市道、西側道	水道、ガス、下水	愛宕橋 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 110 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地の南西側で大学敷
地と広瀬川に挟まれた旧来か
らの既成住宅地域

街

路

基準方位北５．８ｍ
市道

交通

施設

愛宕橋駅北西方

370m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近い品等の高い住宅地域で根強い需要があり、規模の大きな画地はマンション化が進むものと予測さ
れる。コロナ禍の影響により地価は当面横ばい～微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 247,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土樋、米ケ袋等の仙台市中心市街地及びその外周部における住宅地域であり、需要者の中心は、高額な
住宅が取得可能な個人富裕層で、大規模画地についてはマンション開発業者等からの需要も認められる。利便性良好な
市中心部及び周辺地域の土地は希少性が高く需要も依然として強いため、地価上昇傾向が継続している状況である。需
要の中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の更地で２億５，０００万円台半ばと考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

仙台市中心市街地に近い住宅地域に所在し、取引市場における主たる需要者として、マンション開発を目論む不動産会
社や事業会社等が認められる。本件においては、比準価格に開発法による試算価格を比較考量するとともに、代表標準
地との均衡性にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 262,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[101.0]
100

253,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策の継続を背景に不動産需要は引
き続き堅調に推移しているものの、コロナ禍
により経済状況に不透明感が増している。

中心部への接近性、居住環境に優る品等の高
い住宅地域であり、根強い需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０７０ -1009	仙台市青葉区		底地	（　）	ほぼ整形	東8.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２１１１０１０ -1021	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東27m市道、北20.5m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
c	２１１１０７０ -1049	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南8m市道、東4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２１１１１３０ -1011	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 212,122) 212,122	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	221,783	100 [ 92.0]	241,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 272,502	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 78.4]	100 [ 103.0]	349,266	100 [ 118.9]	293,748		297,000
c	(　 ) 257,227	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	277,877	100 [ 107.0]	259,698		262,000
d	(　 ) 256,276	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	248,821	100 [ 99.7]	249,570		252,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

仙台青葉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
925,204,216	691,280,311	12	615,000	1,799.63	280,000	2,331.27
⑧開発法による価格	233,923,905 円　　　　（　 247,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
948 ㎡	㎡		㎡		㎡	948.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.45 ㎡	2,331.27 ㎡	1,894.35 ㎡	436.92 ㎡	1,799.63 ㎡	ＲＣ・7F ( 25 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.5 ％）	（ 245.9 ％）	（ 199.8 ％）	（ 46.1 ％）	（ 77.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	19.5 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

615,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

仙台市内新築マンション分譲価格及び周辺中古マンション価格と比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 615,000 円／㎡　　×　　 1,799.63 ㎡　　＝　　　　 1,106,772,450 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,106,772,450 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 288,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費と比較して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 288,400 円／㎡　　×　　　 2,331.27 ㎡　　＝　　　　 672,338,268 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は発生しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,106,772,450 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 110,677,245 円

支出合計　④+⑤+⑥

783,015,513 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	88,541,796 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 81,325,640 円
	販売総額(2期)	22,135,449 円	( 2 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 19,211,356 円
	販売総額(3期)	996,095,205 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 824,667,220 円
収入合計		－	－	－	－	925,204,216 円
支出	建築工事費(1期)	201,701,480 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 190,587,728 円
	建築工事費(2期)	201,701,480 円	( 30 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 178,404,959 円
	建築工事費(3期)	268,935,307 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 222,651,541 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	66,406,347 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,571,965 円
	販売管理費(2期)	44,270,898 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 38,064,118 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	691,280,311 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	925,204,216 円　　－　　　　　　 691,280,311 円　　＝　　　　　 233,923,905 円 247,000 円／㎡