鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金ケ崎 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	金ケ崎（公） -314084	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	長方形	北東6.1m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	金ケ崎（公） -314056	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m町道、北6m、角地		（都）１低専 (40,80)
c	金ケ崎（公） -314061	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	金ケ崎（公） -314005	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m町道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
e	金ケ崎（公） -314095	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、西4m、二方路		（都）１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,903	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	20,820	100 [ 100.0]	20,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	21,000
b	(　 ) 23,619	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	22,585	100 [ 103.9]	21,737		22,000
c	(　 ) 23,138	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	23,161	100 [ 108.6]	21,327		21,500
d	(　 ) 24,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,219	100 [ 120.8]	20,049		20,200
e	(　 ) 21,435	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,936	100 [ 94.1]	22,249		22,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

金ケ崎 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,988,653	582,240	2,406,413	2,244,600	161,813	（　0.9692） 156,829	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,200,592 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金ケ崎 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	125.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：町道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（約５０㎡×４戸）の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,295	129,500	2.0	259,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,295	129,500	2.0	259,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		259,000		518,000
								0

⑨年額支払賃料	259,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,108,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,108,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 124,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,983,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	518,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,988,653 円　　　　（　 10,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	金ケ崎公（賃）　　　　-314002	1,295 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,297 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	金ケ崎公（賃）　　　　-314003	1,218 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	1,219
c	金ケ崎公（賃）　　　　-314004	1,453 ( 1,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,321

金ケ崎 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,000 円	29,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,240 円	3,108,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,500 円
	建物　　　　　　　　　 261,000 円	29,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,500 円	29,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,240 円　（　　　　　　 2,036 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,244,600 円（　　　　　 7,848 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,988,653 円
②総費用	582,240 円
③純収益　①－②	2,406,413 円
④建物等に帰属する純収益	2,244,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,200,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
金ケ崎 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金ケ崎 -2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

印

TEL.

鑑定評価額

6,030,000 円

１㎡当たりの価格

21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	胆沢郡金ケ崎町西根南荒巻２８番５				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域	北東6.1m町道	水道、下水	六原 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

町北部郊外の分譲住宅地域

街

路

基準方位　北　６ｍ
町道

交通

施設

六原駅南方

1.8km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

金ケ崎町北部の熟成した分譲住宅地域である。良好な居住環境により堅調な宅地需要を維持しており当面は同様
に推移するものと予測する。今後は町内の新規分譲の動向等にも注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金ケ崎町内の住宅地域一円で、典型的な需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する個人と考えられる。対
象標準地の存する西根南荒巻地区は、町北部に位置する戸建住宅を中心とした分譲住宅地域である。町全体としての土
地取引件数、新設住宅着工件数は増加傾向にある。さらに町内には自動車関連企業等の雇用の受け皿も充実しているこ
とも相まって近隣地域の宅地需要は堅調である。土地は３００㎡程度で総額６００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域ではアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格は低位に試算された。また、近隣地域は居住快適性、生活利便性等が重視される住宅地域であり、かつ、自己使
用目的での取引が中心であることから、収益価格の規範性については留意が必要と判断した。以上、本件においては、
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奥州 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,200 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[101.0]

100
[ 86.4]

[101.0]
100

21,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により厳しい状況にある。金ケ崎町内の土
地取引・新設住宅着工の件数はともに減少傾
向にある。

良好な居住環境により金ケ崎町内では堅調な
宅地需要を維持している。近隣地域では地価
は概ね横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　  -3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

金ケ崎 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	金ケ崎（公） -314084	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	長方形	北東6.1m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	金ケ崎（公） -314079	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、北6.7m、角地		（都）１低専 (40,80)
c	金ケ崎（公） -314070	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	長方形	西6m町道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
d	金ケ崎（公） -314053	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7m町道、東6m、西7m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e	金ケ崎（公） -314093	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,903	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	20,820	100 [ 100.0]	20,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	21,000
b	(　 ) 18,953	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	18,286	100 [ 91.1]	20,072		20,300
c	(　 ) 20,642	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,601	100 [ 99.0]	20,809		21,000
d	(　 ) 22,315	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	21,095	100 [ 102.9]	20,500		20,700
e	(　 ) 20,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	21,805	100 [ 97.9]	22,273		22,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

金ケ崎 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,917,110	584,508	2,332,602	2,136,240	196,362	（　0.9692） 190,314	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,883,959 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金ケ崎 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：町道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡。地域における標準的階層のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下は床面積に不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,264	126,400	2.0	252,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,264	126,400	2.0	252,800
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		252,800		505,600
								0

⑨年額支払賃料	252,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,033,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,033,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,912,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	505,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,917,110 円　　　　（　 10,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	金ケ崎公（賃）　　　　-314002	1,295 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	金ケ崎公（賃）　　　　-314005	1,228 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,266
c	金ケ崎公（賃）　　　　-314006	1,176 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,238

金ケ崎 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,600 円	27,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	91,008 円	3,033,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,400 円	27,600,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,400 円	27,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,508 円　（　　　　　　 2,044 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,240 円（　　　　　 7,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,917,110 円
②総費用	584,508 円
③純収益　①－②	2,332,602 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,883,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）