鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金ケ崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	金ケ崎（公） -314071	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m町道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	金ケ崎（公） -311002	胆沢郡金ケ崎町		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	金ケ崎（公） -314087	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	金ケ崎（公） -311001	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	長方形	西5.5m町道、中間画地		（都） (70,200)
e	金ケ崎（公） -314062	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	不整形	北西6m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,981	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	15,355	100 [ 104.0]	14,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	14,900
b	(　 ) 8,701	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	17,757	100 [ 118.8]	14,947		15,100
c	(　 ) 13,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,446	100 [ 86.7]	15,509		15,700
d	(　 ) 13,936	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,798	100 [ 95.0]	14,524		14,700
e	(　 ) 14,419	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.4]	16,985	100 [ 115.6]	14,693		14,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,900 円／㎡]

金ケ崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未熟成であるので試算は行わなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
金ケ崎 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金ケ崎 -1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

印

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	胆沢郡金ケ崎町西根達小路２２番				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）重要伝建地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西5.5m町道	水道、下水	金ケ崎 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

藩政時代から続く閑静な住宅
地域

街

路

基準方位　北　５．
５ｍ町道

交通

施設

金ケ崎駅南東方

1.7km

法令

規制

（都）１低専
(40,80)
重要伝建地区

⑤地域要因の将
　来予測

金ケ崎町中心部に近い既存住宅地域である。閑静な既成住宅地域であるが、農地の宅地転用等の動きや他地域か
らの転入は見られず地価の下落が続いている。今後も同様に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金ケ崎町内の住宅地域一円で、典型的な需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する個人と考えられる。対
象標準地の存する西根達小路地区は、町中心部に近い古くからの閑静な既成住宅地域であるが、標準的な画地規模が大
きく総額が嵩むこと、商業施設への接近性がやや劣ること等を反映して、郊外部の住宅団地との比較において市場競争
力はやや劣る。土地の取引価格は様々であり、中心となる価格帯は見い出すことは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用に当たっては類似地域より信頼性のある取引事例を収集できた。周辺地域はアパート等の賃貸需
要は認められず、適正な賃料水準の把握は困難であることから収益還元法の適用は断念した。したがって、本件では、
類似地域における住宅地取引の動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域要因の動
向等も十分に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奥州 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,200 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[101.0]

100
[120.6]

[101.0]
100

15,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により厳しい状況にある。金ケ崎町内の土
地取引・新設住宅着工の件数はともに減少傾
向にある。

金ケ崎町中心部に近い既存住宅地域である。
宅地取引は低調であり、周辺は農地も多いが
宅地化等の動きは見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

金ケ崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	金ケ崎（公） -314001	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、西4m、角地		（都） (70,200)
b	金ケ崎（公） -314002	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	ほぼ台形	東6m私道、南西5m、角地		（都）１低専 (40,80)
c	金ケ崎（公） -314054	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	金ケ崎（公） -314100	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	台形	東4m町道、南2.6m、角地		（都）１低専 (40,80)
e	金ケ崎（公） -314099	胆沢郡金ケ崎町		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m町道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,177	100 [ 94.5]	15,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	15,200
b	(　 ) 15,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,796	100 [ 97.5]	15,175		15,300
c	(　 ) 17,793	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,601	100 [ 104.3]	16,875		17,000
d	(　 ) 11,426	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	10,872	100 [ 82.9]	13,115		13,200
e	(　 ) 15,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	14,919	100 [ 105.5]	14,141		14,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,000 円／㎡]

金ケ崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅や農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で賃貸需要は認められず、適正な賃料水準の把握は困難であるため適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ