鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

矢巾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	矢巾（公） -30406	紫波郡矢巾町		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	矢巾（公） -315082	紫波郡矢巾町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、東6m、北6m、三方路		準工 (70,200)
c	矢巾（公） -315096	紫波郡矢巾町		更地	（　）	長方形	北18m町道、西10m、角地		商業 (90,400)
d	盛公（商） -301055	盛岡市		更地	（　）	不整形	西18m国道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
e	盛公（商） -319001	盛岡市		更地	（　）	不整形	西28m国道、中間画地		準工居住誘導区域特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,301	100 [ 62.7]	70,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 42,999	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	54,688	100 [ 77.0]	71,023		71,000
c	(　 ) 66,489	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	67,532	100 [ 96.0]	70,346		70,300
d	(　 ) 72,519	100 [ 120.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	65,021	100 [ 88.4]	73,553		73,600
e	(　 ) 46,296	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	56,813	100 [ 80.4]	70,663		70,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	限定価格	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,100 円／㎡]

矢巾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,554,053	1,307,075	5,246,978	4,402,500	844,478	（　0.9719） 820,748	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,485,811 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

矢巾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	310 ㎡	13.0 m x 23.9 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所ともフロア貸しを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,473	315,308	3.0	945,924
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	1,914	258,390	2.0	516,780
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	87.5	262.50		573,698		1,462,704
								0

⑨年額支払賃料	573,698 円　×　12ヶ月　＝　 6,884,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,884,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 344,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,540,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,462,704 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,554,053 円　　　　（　 21,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	矢巾公（賃）　　　　-31556	1,699 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,098	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,479 円/㎡　月額支払賃料（　 2,473 円/㎡）　基準階 1 F B
b	矢巾公（賃）　　　　-31557	1,740 ( 1,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	2,685
c	矢巾公（賃）　　　　-31564	2,149 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,653

矢巾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,500 円	58,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,375 円	6,884,376　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	117,400 円	58,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,307,075 円　（　　　　　　 4,216 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,402,500 円（　　　　　 14,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,554,053 円
②総費用	1,307,075 円
③純収益　①－②	5,246,978 円
④建物等に帰属する純収益	4,402,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	844,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,485,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
矢巾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

矢巾 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　近藤　光保

印

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紫波郡矢巾町駅東１丁目１３番５｢駅東１－１３－３８｣				②地積　(㎡)	310 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）地区計画等
	1:2	店舗Ｗ1	低層店舗の中に店舗兼住宅等も見られる商業地域	南18m県道	水道、下水	矢幅 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域は対象地が接面する
県道沿いの地域である。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

矢幅駅東方

320m

法令

規制

商業
(80,400)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は区画整理により整備された駅前の地域である。一般的要因及び地域要因を反映して地価は上昇傾向を
弱める状態で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は矢巾町の中心部から近郊に位置する商業地域及び商住混在地域一円で需要者は地元及び県内外資本の事業
者である。駅東方の医大周辺では大型店が立地し、駅西でも大型店が開業するなど新規投資が見られる。駅東周辺では
区画整理事業が完了し、駅利用客や通勤通学客を中心に商況を維持しており、店舗、事務所の需要は今後増加するもの
と見込まれるが供給は少ない。取引される画地規模は様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心商業地域は商況を維持しているが、範囲が狭いので収益資料の収集には限界が認められる。また、収益環境が大幅
に改善する状況にはないので収益価格は低位に試算されたものと思料する。一方、比準価格は町内の中心商業地域及び
商住混在地域に存する取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた市場性を反映した価格である。従って信頼
性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.9]

[100.0]
100

70,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横這い世帯数は微増で推移し、岩
手医大の移転事業の完了が当町の社会・経済
的基盤に寄与している。コロナ禍の影響は不
透明。

区画整理の完了した駅前商業地域として安定
的に推移している。商業集積が進んでいる他
地域との競合に晒されつつあるものの、供給
が少ない。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。市場競
争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

矢巾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	矢巾（公） -30406	紫波郡矢巾町		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	矢巾（公） -315082	紫波郡矢巾町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、東6m、北6m、三方路		準工 (70,200)
c	矢巾（公） -31504	紫波郡矢巾町		更地	（　）	ほぼ台形	西5m町道、北5m、準角地		１住居 (60,200)
d	矢巾（公） -30411	紫波郡矢巾町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m町道、北9.5m、角地		準工 (70,200)
e	盛公（商） -319001	盛岡市		更地	（　）	不整形	西28m国道、中間画地		準工居住誘導区域特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,301	100 [ 64.3]	68,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 42,999	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	54,688	100 [ 78.2]	69,934		69,900
c	(　 ) 60,125	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,183	100 [ 86.5]	69,576		69,600
d	(　 ) 69,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	67,084	100 [ 94.0]	71,366		71,400
e	(　 ) 46,296	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	56,813	100 [ 79.9]	71,105		71,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

矢巾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,938,578	1,247,817	4,690,761	3,885,000	805,761	（　0.9719） 783,119	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,775,830 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

矢巾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	310 ㎡	13.0 m x 23.9 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所ともフロア貸しを想定。駐車場を確保し、経済合理性を考慮した建物配置のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内部階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	2,365	281,435	3.0	844,305
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	90.0	126.00	1,892	238,392	2.0	476,784
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	87.5	245.00		519,827		1,321,089
								0

⑨年額支払賃料	519,827 円　×　12ヶ月　＝　 6,237,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,237,924 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,926,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,321,089 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,938,578 円　　　　（　 19,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	矢巾公（賃）　　　　-31568	2,565 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,371 円/㎡　月額支払賃料（　 2,365 円/㎡）　基準階 1 F B
b	矢巾公（賃）　　　　-31557	1,740 ( 1,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	2,417
c	矢巾公（賃）　　　　-31564	2,149 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,388

矢巾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,000 円	51,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,517 円	6,237,924　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,100 円	51,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	103,600 円	51,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,247,817 円　（　　　　　　 4,025 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,885,000 円（　　　　　 12,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,938,578 円
②総費用	1,247,817 円
③純収益　①－②	4,690,761 円
④建物等に帰属する純収益	3,885,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	805,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	783,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,775,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）