鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

紫波 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	紫波公（商） -306051	紫波郡紫波町		更地	（　）	正方形	北8.6m町道、無道路地		（都）商業 (80,400)
b	紫波公（商） -306060	紫波郡紫波町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	紫波公（商） -306052	紫波郡紫波町		建付地	（　）	長方形	西24m国道、北3m、東2.5m、三方路		（都）準工 (60,200)
d	紫波公（商） -306053	紫波郡紫波町		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、南12m、角地		（都）準工 (70,200)
e	紫波公（商） -306059	紫波郡紫波町		更地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		（都）準工特別業務地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,896	100 [ 130.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	31,151	100 [ 96.9]	32,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 ) 29,090	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,479	100 [ 87.6]	32,510		32,500
c	(　 ) 12,022	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 50.0]	100 [ 70.0]	33,902	100 [ 102.4]	33,107		33,100
d	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,278	100 [ 93.6]	33,417		33,400
e	(　 ) 27,364	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,406	100 [ 84.5]	31,250		31,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	限定価格	％／月 -0.13	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

紫波 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,795,069	3,302,580	17,492,489	17,012,600	479,889	（　0.9686） 464,820	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,114,118 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

紫波 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	450.00	ＬＳ3	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	776 ㎡	20.0 m x 35.0 m	前面道路：町道　 8.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な店舗兼共同住宅を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	85.0	382.50	1,961	750,000	2.0	1,500,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	450.00	90.0	405.00	1,300	526,500	1.0	526,500
							0.0	0
3～ 3	住宅	450.00	90.0	405.00	1,300	526,500	1.0	526,500
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	88.3	1,192.50		1,803,000		2,553,000
								0

⑨年額支払賃料	1,803,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,636,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,636,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 865,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,770,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,553,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,795,069 円　　　　（　 26,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	紫波公（賃）　　　　-306001	1,525 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,964 円/㎡　月額支払賃料（　 1,961 円/㎡）　基準階 1 F B
b	紫波公（賃）　　　　-306002	1,926 ( 1,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

紫波 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	627,000 円	209,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	649,080 円	21,636,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,463,000 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	313,500 円	209,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,302,580 円　（　　　　　　 4,256 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,012,600 円（　　　　　 21,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,795,069 円
②総費用	3,302,580 円
③純収益　①－②	17,492,489 円
④建物等に帰属する純収益	17,012,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	479,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	464,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,114,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
紫波 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

紫波 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　小泉　寛

印

TEL.

鑑定評価額

25,300,000 円

１㎡当たりの価格

32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	紫波郡紫波町日詰字郡山駅２３４番１外				②地積　(㎡)	776 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	東8.6m町道	水道、下水	紫波中央 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗等併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

旧県道沿いの古くからの中心
商業地域

街

路

８．６ｍ町道が標準

交通

施設

紫波中央駅東方

1.7km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧都心の既成商業地域で、郊外への沿道型店舗の進出によるドーナツ化現象に加え、役場移転による影響も強く
商況は衰退している。周辺で街区整備事業等が進められているが、当面衰退傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗等併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町内の商業等地域一円である。需要者の中心は内外の事業法人等である。当地域は都心型既存商業地域と
して地域に君臨していたが、町勢発展の方向が西部～南部方向に向かい、近接した町役場が西部新市街地方面へ移転し
商業的にも郊外大型店との競争に敗れ商況は永く低迷している。コロナ禍の影響もあって、需要は極めて弱く新規投資
も共同住宅等に向かっている。規模のばらつきや需要の低迷から中心価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準、収益の２価格が求められたが、当地域は多くが地元資本による自用の低層店舗、事務所等であり、自用目的取引
が大部分と把握される。このため、求められた収益価格は低位に留まり土地価格に見合う収益を確保出来ない状況にあ
ることが確認された。従って本件の場合、収益価格は参考程度に留め、実証性に基礎を置く比準価格を採用して調整し
、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩手 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,700 円／㎡

[ 94.8]
100

100
[100.0]

100
[ 90.2]

[100.0]
100

30,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響で停滞する中、消
費、生産の一部で持直しの動きが見られる。
当町も同様で、町外の好影響も有り堅調な基
調を保っている。

町役場の紫波中央地区への移転後、地域の衰
退は加速している。新規投資も無く、地域要
因に目立った変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

紫波 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	紫波公（商） -306055	紫波郡紫波町		建付地	（　）	長方形	北8.6m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	紫波公（商） -306052	紫波郡紫波町		建付地	（　）	長方形	西24m国道、北3m、東2.5m、三方路		（都）準工 (60,200)
c	紫波公（商） -306053	紫波郡紫波町		建付地	（　）	ほぼ台形	東22m国道、南12m、角地		（都）準工 (70,200)
d	紫波公（商） -306054	紫波郡紫波町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北8m、角地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,888	100 [ 140.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	34,031	100 [ 102.2]	33,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,300
b	(　 ) 12,022	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 50.0]	100 [ 70.0]	33,902	100 [ 104.3]	32,504		32,500
c	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,278	100 [ 93.7]	33,381		33,400
d	(　 ) 13,074	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 52.5]	24,455	100 [ 77.6]	31,514		31,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -47.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

紫波 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,961,889	3,596,320	17,365,569	16,831,500	534,069	（　0.9726） 519,436	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,185,020 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

紫波 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	450.00	Ｓ3	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	776 ㎡	20.0 m x 36.5 m	前面道路：町道　 8.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２～３階２Ｋ８戸（単身・世帯分離家庭向）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	85.0	382.50	1,948	745,110	1.0	745,110
							0.0	0
2～ 2	居宅	450.00	90.0	405.00	1,300	526,500	1.0	526,500
							0.0	0
3～ 3	居宅	450.00	90.0	405.00	1,300	526,500	1.0	526,500
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	88.3	1,192.50		1,798,110		1,798,110
								0

⑨年額支払賃料	1,798,110 円　×　12ヶ月　＝　 21,577,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,577,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 872,693 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,944,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,798,110 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,961,889 円　　　　（　 27,013 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	紫波公（賃）　　　　-306001	1,525 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,948 円/㎡）　基準階 1 F B
b	紫波公（賃）　　　　-306002	1,926 ( 1,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

紫波 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	687,000 円	229,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	654,520 円	21,817,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,603,000 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	343,500 円	229,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,596,320 円　（　　　　　　 4,634 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,831,500 円（　　　　　 21,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,961,889 円
②総費用	3,596,320 円
③純収益　①－②	17,365,569 円
④建物等に帰属する純収益	16,831,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	519,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,185,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）