別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 紫波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紫波 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小泉　寛 印  TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡紫波町平沢字松田１０番３ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5m町道 水道、下水 紫波中央 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模ニュータウンに近接し た既成住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ町 道が標準 交通 施設 紫波中央駅南方 820m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 紫波中央駅の南部に位置する既存住宅地域である。地域内に顕著な変動要因はないが、同駅周辺に町役場が移転 し、住宅団地を含むやや規模の大きい複合開発事業が進捗して熟成化しつつあり、利便性が向上しつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地域一円で、需要の中心は町内及び隣接市町内居住者・通勤者等である。当町は盛岡、矢巾、 北上方面への通勤圏内として、取引は引き続き比較的活発で、近年は隣接する矢巾町の影響も受けている。住宅着工、 新規の宅地供給はコロナ禍にあっても堅調な動きで、町内外からの実需も堅調で需給共に強含みの市場となっている。 地価水準は概ね横這い～上昇傾向で推移し、２５０㎡程度の画地で６００～８００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は隣接地域で共同住宅も僅かに存在するが大部分が戸建住宅中心の住宅地域で、自用取引が大半であり、求めら れた価格は比準価格一個であるが、市場性を反映した適正なものと判断された。本件においては積算価格は既成市街地 であるために、また収益還元法は土地に帰属する純収益の確保が難しい等の理由により適用を割愛した。従って、本件 においては比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.7] [101.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響で停滞する中、消 費、生産の一部で持直しの動きが見られる。 当町も同様で、町外の好影響も有り堅調な基 調を保っている。 紫波中央駅への接近性に優れており、相対的 な位置関係の良化が引き続き進みつつある。 個別的要因に変動はなく、選好性は維持され ている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％