鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奥州 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州前沢（公示） -312003	奥州市		更地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、南1.5m、角地		（都）商業 (80,240)
b	奥州前沢（公示） -312004	奥州市		建付地	（　）	不整形	南東13m国道、南西6m、北東4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	奥州前沢（公示） -312051	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	奥州前沢（公示） -312052	奥州市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、西11m、角地		（都）２中専地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,782	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	17,799	100 [ 83.0]	21,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,400
b	(　 ) 11,511	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.9]	18,072	100 [ 84.8]	21,311		21,300
c	(　 ) 8,557	100 [ 80.0]	[ 94.7] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	20,259	100 [ 96.0]	21,103		21,100
d	(　 ) 25,899	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	24,288	100 [ 112.6]	21,570		21,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	隣地引受	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	隣地引受	％／月 -0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,200 円／㎡]

奥州 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,085,438	1,583,208	7,502,230	7,146,920	355,310	（　0.9686） 344,153	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,748,098 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	300.00	ＬＳ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	642 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は２ＤＫ（平均専有面積約５０㎡）、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,371	411,300	3.0	1,233,900
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	100.0	300.00	1,280	384,000	2.0	768,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		795,300		2,001,900
								0

⑨年額支払賃料	795,300 円　×　12ヶ月　＝　 9,543,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,543,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,066,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,001,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,085,438 円　　　　（　 14,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州前沢（公賃）　　　　-312003	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,374 円/㎡　月額支払賃料（　 1,371 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州前沢（公賃）　　　　-312005	1,584 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,377
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,400 円	87,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	286,308 円	9,543,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,200 円	87,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	131,700 円	87,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,583,208 円　（　　　　　　 2,466 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,146,920 円（　　　　　 11,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,085,438 円
②総費用	1,583,208 円
③純収益　①－②	7,502,230 円
④建物等に帰属する純収益	7,146,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,748,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
奥州 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 5-4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　新沼　輝雄

印

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市前沢字三日町２７番				②地積　(㎡)	642 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域	東9m県道	水道、下水	前沢 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 220 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの既存商店街

街

路

９ｍ県道

交通

施設

前沢駅西方

330m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧前沢町中心部の既存商業地域であるが、大型店舗や圏域外に顧客が流出し、商況の低迷が続いており、今後も
現状と同様に推移し、地価は下落基調を継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧前沢町内の商業地域一円で、主たる需要者は圏域内に地縁性を有する個人事業者及び法人である。大型
店舗や旧水沢市、一関市等に顧客が流出し、既存の商業地域の商況は低迷を続けており、近隣地域周辺においても、新
規投資の動きは乏しく、空き店舗や空地も増加している。土地取引が乏しく、中心的な価格帯については把握が困難な
状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する地域は自用の建物を主とする地域で、土地建物の価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価
格は低位に試算された。比準価格については、旧前沢町内の商業地域における取引事例について適切に補修正及び要因
比較を行い、信頼性の高い価格が試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格をもっ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響
等により厳しい状態にあるが、個人消費、生
産面等では一部持ち直しの動きもみられてい
る。

地域要因に特段の変動はない。大型店舗など
への顧客流出等により市況は低迷し、地価の
下落が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州前沢（公示） -312055	奥州市		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		（都）商業 (80,400)
b	奥州前沢（公示） -316053	奥州市		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	奥州前沢（公示） -312052	奥州市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、西11m、角地		（都）２中専地区計画等 (70,200)
d	奥州前沢（公示） -312004	奥州市		建付地	（　）	不整形	南東13m国道、南西6m、北東4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,075	100 [ 70.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	22,279	100 [ 100.0]	22,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,300
b	(　 ) 18,912	100 [ 80.0]	[ 90.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,465	100 [ 100.0]	21,465		21,500
c	(　 ) 25,899	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	24,288	100 [ 109.3]	22,221		22,200
d	(　 ) 11,511	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.9]	18,072	100 [ 95.9]	18,845		18,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 -0.38	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地引受	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	隣地引受	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

奥州 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,203,470	1,766,470	7,437,000	7,041,100	395,900	（　0.9686） 383,469	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,519,000 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	300.00	ＬＳ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	642 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は平均専有面積５０㎡程度１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,414	424,200	3.0	1,272,600
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	300.00	100.0	300.00	1,300	390,000	2.0	780,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		814,200		2,052,600
								0

⑨年額支払賃料	814,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,770,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,770,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 586,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,184,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,052,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,203,470 円　　　　（　 14,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州前沢（公賃）　　　　-312005	1,584 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,418 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州前沢（公賃）　　　　-312003	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	86,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	488,520 円	9,770,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 778,500 円	86,500,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	129,750 円	86,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,766,470 円　（　　　　　　 2,752 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,041,100 円（　　　　　 10,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,203,470 円
②総費用	1,766,470 円
③純収益　①－②	7,437,000 円
④建物等に帰属する純収益	7,041,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	383,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,519,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）