鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奥州 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奧州水沢（公） -301094	奥州市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、北6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	奧州水沢（公） -301088	奥州市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	奧州水沢（公） -301011	奥州市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4.5m市道、西4m、角地		（都）１住居 (60,180)
d	奧州水沢（公） -301056	奥州市		更地	（　）	長方形	南6m市道、東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
e	奧州水沢（公） -301059	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,464	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	30,580	100 [ 108.5]	28,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,000
b	(　 ) 19,591	100 [ 60.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,447	100 [ 110.6]	28,433		29,300
c	(　 ) 28,556	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	26,887	100 [ 95.8]	28,066		28,900
d	(　 ) 30,551	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	28,807	100 [ 103.2]	27,914		28,800
e	(　 ) 25,519	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,843	100 [ 88.4]	28,103		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	業者仕入	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	業者仕入	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

奥州 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,900,955	502,804	2,398,151	2,136,240	261,911	（　0.9692） 253,844	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,180,490 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	19.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、ファミリータイプ（平均専有面積５０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,257	125,700	2.0	251,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		251,400		502,800
								0

⑨年額支払賃料	251,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,016,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,016,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,896,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	502,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,900,955 円　　　　（　 12,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州水沢（賃）　　　　-301033	1,208 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,259 円/㎡　月額支払賃料（　 1,257 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州水沢（賃）　　　　-301035	1,332 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,256
c	奥州水沢（賃）　　　　-301017	1,212 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,275

奥州 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	27,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	90,504 円	3,016,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,000 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	27,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,804 円　（　　　　　　 2,104 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,240 円（　　　　　 8,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,900,955 円
②総費用	502,804 円
③純収益　①－②	2,398,151 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	253,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,180,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
奥州 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 -3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　細川　卓

印

TEL.

鑑定評価額

6,880,000 円

１㎡当たりの価格

28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、下水	水沢 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 12.6 ｍ、規模　　 239 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

奥州市中心部の北東方面の近
郊に位置し、利便性に優る住
宅地域

街

路

基準方位　北、　６
ｍ市道

交通

施設

水沢駅北東方

1.9km

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性に優る住宅地域として熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。比較的高価格の住宅地域である
が、新規の住宅取得者の需要が強く、今後、地価は横這いで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奥州市水沢地区の中心部に近接する区画整然とした住宅地域である。国道４号の東側背後のミニ開発の分
譲地や水沢駅の東側の住宅地と代替性が高い。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。商業施設や公共施設への
接近性に優れ、比較的高価格帯であるが根強い土地需要がある。土地取引は２００㎡～３００㎡で５８０万円～８７０
万円程度、新築の戸建住宅は２２００万円～２５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が中心だが周辺地域にはアパートの収益物件も混在している。利便性の良い住宅地域であるが、アパートは地
主の資産運用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相当低位に求められ
た。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮して、比準価格を主体に、収益価格
を比較考量し、更には、奥州市内の近郊の住宅地の需給動向を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奥州市の人口は微減、世帯数は微増。住宅需
要は底固く、中心部から近郊部では、新規の
住宅取得者が需要者の住宅分譲地の取引が堅
調である。

商業施設や公共施設に近く、利便性に優れる
住宅地域で、比較的高価格帯の住宅地域であ
るが、水沢地区内では人気エリアで需要は根
強い。

南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内において競争力が認められる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奧州水沢（公） -301056	奥州市		更地	（　）	長方形	南6m市道、東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	水沢公（住） -306018	奥州市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	水沢公（住） -306007	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m市道、西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	水沢公（住） -306012	奥州市		建付地	（　）	袋地等	北東7.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	奧州水沢（公） -301072	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,551	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	28,807	100 [ 101.0]	28,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 30,160	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,100	100 [ 108.2]	27,819		28,700
c	(　 ) 28,737	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	30,420	100 [ 108.2]	28,115		29,000
d	(　 ) 22,993	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	28,229	100 [ 98.8]	28,572		29,400
e	(　 ) 31,287	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,606	100 [ 108.9]	28,105		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

奥州 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,022,152	559,845	2,462,307	2,190,420	271,887	（　0.9692） 263,513	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,377,816 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	104.34	Ｗ2	204.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	239 ㎡	19.0 m x 12.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４７．２㎡、地域における標準階層のアパートを想定。

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.34	90.5	94.40	1,335	126,000	2.0	252,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.61	93.8	94.40	1,271	120,000	2.0	240,000
							0.0	0
～

～

～

計		204.95	92.1	188.80		246,000		492,000
								0

⑨年額支払賃料	246,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	42 円／㎡　×　 188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 95,155 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,047,155 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 125,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,017,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	492,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,022,152 円　　　　（　 12,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水沢公（賃）　　　　-306067	1,208 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,337 円/㎡　月額支払賃料（　 1,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州水沢（賃）　　　　-301002	1,324 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,311
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,800 円	28,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	94,295 円	3,143,155　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,200 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	42,450 円	28,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 559,845 円　（　　　　　　 2,342 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 204.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,190,420 円（　　　　　 9,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,022,152 円
②総費用	559,845 円
③純収益　①－②	2,462,307 円
④建物等に帰属する純収益	2,190,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,377,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）