別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 奥州 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥州 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓 印  TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6.5m市道 水道、ガス 水沢 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 奥州市中心部の北西方面の郊 外に位置し、交通利便性が劣 る住宅地域 街 路 基準方位　北、　６ ．５ｍ市道 交通 施設 水沢駅北西方 4.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に開発余地はあるものの、新規の住宅地開発は殆ど見られず、価格形成要因に特段の変化はない。新規の住 宅取得者による土地需要は少なく、今後も地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奥州市水沢地区の郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。郊外に位置し 、周辺には空地や農地が見られるが、民間による開発意欲は低い。近隣地域は区画整然とした分譲住宅地域で住環境は 比較的良好であるが、鉄道駅・商業施設・官公署へは遠く、利便性の劣る地域となっている。土地取引は２００㎡～３ ００㎡で４００万円～６００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円～２３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心であるが周辺地域には戸建貸家の収益物件も散在していることから、収益価格の算定を試みたが、戸建 貸家は地主の資産運用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、純収益を確保すること が困難で、結果として収益価格を試算できなかった。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の 地域性を考慮し、比準価格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [143.5] [101.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奥州市の人口は微減、世帯数は微増。住宅需 要は底固く、中心部から近郊部では、新規の 住宅取得者による住宅分譲地の取引が堅調で ある。 郊外に位置し、交通利便性が劣ることから、 周辺に開発余地はあるものの、新規の住宅地 開発は殆ど見られず、土地需要も低調である 。 西側の接面道路で、画地も標準的であり、地 域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％