別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 二戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二戸 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人 印  TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸市福岡字落久保１１番 ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 県道沿いの中心的商 業地域 西19m県道 水道、下水 二戸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来の中心商業地域 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 二戸駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 物販店舗、飲食店のほか金融機関等が軒を連ねる古くからの中心商店街で、近年は郊外路線商業地域への顧客流 出は見られるものの、市を代表する商業地として、今後もその地位を維持してゆくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は市内を代表する中心商業地であり、同一需給圏は二戸市の商業地域一円である。二戸市においても沿道型大 型店舗への顧客の流出は見られるものの、一方で近隣地域は金融機関等の経済インフラが集中しているため、繁華性は 十分に維持されている。路線商業地域では大手資本の進出も見られるが、中心商業地では売買がほとんど認められず、 土地取引の総額水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であり、収益性が重視されるべきであるが、貸店舗等の収益物件が少ないため、止むを得ず事務所 の賃貸事例に基づき収益還元法を適用したが、土地に帰属する純収益を確保できず、収益価格を試算することができな かった。従って、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準とし、更に二戸市の商業地の不動産市場の推 移動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により、県内経済は厳しい状 況にあるが、個人消費など一部で持ち直しの 動きも見られる。 既存商業地域の空洞化傾向から、近隣地域で は新規投資がほとんどみられない中、地価は 下落傾向にある。 近隣地域において中庸的な画地で、地域内で の競争力は標準的と思料される。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％