鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一関 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関千厩（公） -313001	一関市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、北東4m、角地		（都） (70,200)
b	一関東山（公示） -317001	一関市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東3m未舗装市道、中間画地		（都） (70,200)
c	一関東山（公示） -317078	一関市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	一関東山（公示） -317051	一関市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、西4m、二方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,550	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.6]	14,178	100 [ 125.7]	11,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	11,300
b	(　 ) 11,600	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	11,255	100 [ 86.0]	13,087		13,200
c	(　 ) 12,549	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,248	100 [ 103.0]	11,891		12,000
d	(　 ) 12,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	12,400	100 [ 103.0]	12,039		12,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,000 円／㎡]

一関 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			農地等の空閑地も見られるが、開発需要がなく適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地を含む近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在するなど自用の建物がほとんどの住宅地域で、賃貸需要や供給が見られず賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
一関 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一関 -1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　大下　智

印

TEL.

鑑定評価額

6,020,000 円

１㎡当たりの価格

11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一関市東山町長坂字西本町４番外				②地積　(㎡)	506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	4.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域	北西5.9m市道	水道、下水	猊鼻渓 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 90 ｍ、南 110 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層戸建住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

農地が混在する住宅地域

街

路

基準方位北、５．９
ｍ市道

交通

施設

猊鼻渓駅北東方

1.3km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、周辺に農地等が残る戸建・農家住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められな
いことから、当面現状を維持し地価は弱含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +0.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東山町内市街地及びその周辺の住宅地域一円で、周辺旧市町村からの流入はほとんど見られず、町内通勤
者及び居住者が主たる需要者層である。合併前から自治体が分譲している柴宿地区の分譲団地は、数年来コンスタント
に販売実績を重ねており、値下げ等も実施していることから値頃感があるものの、下げ止まりには至っていない。同団
地以外の取引は少ないが、土地は３００㎡、３５０万円前後、中古住宅で８００万円前後が需給の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は、自用の戸建・農家住宅を中心とした地域であり、周辺にはアパート等収益物件は見受け
られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は求めなかった。したがって、実証的で市場の実態を反映した
比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、新型コロナウィルス感
染症による地価への影響は現状認められない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　遠野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,400 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[101.0]

100
[116.1]

[100.5]
100

12,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧東山町は少子高齢化等を背景として、土地
需要の減退が継続している。

地域要因に特段の変動は認められず、地価は
下落傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一関 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関東山（公示） -317051	一関市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、西4m、二方路		（都） (70,200)
b	一関東山（公示） -317068	一関市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）
c	一関東山（公示） -317074	一関市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
d	一関東山（公示） -317075	一関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	一関東山（公示） -317087	一関市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	12,400	100 [ 104.9]	11,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	11,900
b	(　 ) 11,900	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	10,972	100 [ 85.2]	12,878		12,900
c	(　 11,712) 16,731	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	16,065	100 [ 132.0]	12,170		12,200
d	(　 ) 7,280	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	9,968	100 [ 88.9]	11,213		11,300
e	(　 ) 9,302	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	8,878	100 [ 85.5]	10,384		10,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -15.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,900 円／㎡]

一関 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地が所在する地域は、自用の戸建・農家住宅を中心とした地域で、周辺には公営住宅以外の民間賃貸住宅がほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ