鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -309053	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	北西23m国道、南西12m、南東4m、三方路		近商 (90,200)
b	盛公（商） -318051	盛岡市		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	盛公（商） -317064	盛岡市		底地	（　）	ほぼ台形	北西17m市道、南東6.2m、二方路		工業 (70,200)
d	盛公（商） -301053	盛岡市		建付地	（　）	台形	北西18m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	盛公（商） -313051	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、北11m、東9m、南12m、四方路		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,919	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	47,205	100 [ 109.1]	43,268	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 31,788	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	45,411	100 [ 105.1]	43,207		43,200
c	(　 32,754) 32,754	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,874	100 [ 102.9]	44,581		44,600
d	(　 ) 24,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 76.5]	44,975	100 [ 102.9]	43,707		43,700
e	(　 ) 43,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	46,193	100 [ 102.9]	44,891		44,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,600 円／㎡]

盛岡 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,943,857	4,912,636	18,031,221	14,821,200	3,210,021	（　0.9679） 3,106,979	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	58,622,245 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	ＬＳ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	3,303 ㎡	42.5 m x 80.0 m	前面道路：国道　 22.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,673	2,007,600	3.0	6,022,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		2,007,600		6,022,800
								0

⑨年額支払賃料	2,007,600 円　×　12ヶ月　＝　 24,091,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,091,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,204,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,886,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,022,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,943,857 円　　　　（　 6,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-307070	1,416 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,677 円/㎡　月額支払賃料（　 1,673 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-30871	1,874 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,785
c	盛公（賃）　　　　-318082	1,921 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,830

盛岡 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	895,000 円	179,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	722,736 円	24,091,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,129,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,718,400 円	179,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	268,500 円	179,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,912,636 円　（　　　　　　 1,487 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,821,200 円（　　　　　 4,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,943,857 円
②総費用	4,912,636 円
③純収益　①－②	18,031,221 円
④建物等に帰属する純収益	14,821,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,210,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,106,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,622,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-18

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　畠山　順

印

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市厨川３丁目４６番３９｢厨川３－１２－１３｣				②地積　(㎡)	3,303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東22.5m国道	水道、下水	厨川 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 42.0 ｍ、奥行　約　　 79.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市北部郊外に存する国道
沿いの路線商業地域である。

街

路

２２．５ｍ国道

交通

施設

厨川駅北東方

610m

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡市北部郊外に存する国道沿いの路線商業地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持
するものと予測する。新型コロナウイルス感染症による将来不安が地価に与える影響等に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ沿道型店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域及びこれに準ずる地域と判定した。典型的な需要者は、店舗、事業所等の利用を
目的とする県内外の法人等である。自動車販売店等が中心の郊外の路線商業地域であるが、周辺には住宅地域や国等の
研究施設の敷地が広がっているため商業集積には限界がある。土地取引については、需要者の業種、取引対象の画地規
模等が多様化していること等により需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記の２価格が求められた。比準価格は取引時点が新しい事例を採用しており、市場の実態を反映していることから規
範性を有する。収益価格については、依然として借手市場のため収益力に限界があり、建築費の短期的高騰、収支項目
に想定要素が介在する事情等を考慮すると信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては市場の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[155.2]

[100.0]
100

43,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により厳しく、先行き不透明な状況にあり
、不動産市況への影響等に注視する必要があ
る。

北部郊外の路線商業地域であり、店舗、事業
所等の撤退が見られるなど、先行き不透明な
状況にある。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -303070	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	盛公（商） -316056	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	北東16m市道、南西11m、北西9m、南東14m、四方路		工業 (70,200)
c	盛公（商） -317062	盛岡市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	盛公（商） -319052	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西22m市道、東17.2m、二方路		１住居 (60,200)
e	盛公（商） -310002	盛岡市		更地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	46,405	100 [ 105.0]	44,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,200
b	(　 ) 32,380	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.3]	44,440	100 [ 107.1]	41,494		41,500
c	(　 ) 45,922	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	57,403	100 [ 134.9]	42,552		42,600
d	(　 ) 60,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	61,306	100 [ 136.8]	44,814		44,800
e	(　 ) 38,558	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	60,247	100 [ 135.8]	44,365		44,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -26.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +39.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +41.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
e	業者仕入	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

盛岡 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,229,297	4,959,704	18,269,593	15,152,400	3,117,193	（　0.9679） 3,017,131	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	56,927,000 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	ＬＳ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	3,303 ㎡	42.5 m x 80.0 m	前面道路：国道　 22.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,672	2,006,400	6.0	12,038,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		2,006,400		12,038,400
								0

⑨年額支払賃料	2,006,400 円　×　12ヶ月　＝　 24,076,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,076,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 963,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,113,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,038,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,229,297 円　　　　（　 7,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-307070	1,416 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,672 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-317030	1,790 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,627
c	盛公（賃）　　　　-309063	1,989 ( 1,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,821

盛岡 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,098,000 円	183,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	722,304 円	24,076,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,126,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,464,000 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	183,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,959,704 円　（　　　　　　 1,502 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,152,400 円（　　　　　 4,587 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,229,297 円
②総費用	4,959,704 円
③純収益　①－②	18,269,593 円
④建物等に帰属する純収益	15,152,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,117,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,017,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,927,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）