鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -306001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
b	盛公（商） -310001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,270)
c	盛公（商） -302058	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	盛公（商） -306056	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
e	盛公（商） -306062	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.2m市道、中間画地		商業 (80,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	196,944	100 [ 105.0]	187,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 158,208	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	193,409	100 [ 101.3]	190,927		197,000
c	(　 ) 251,509	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	240,443	100 [ 122.4]	196,440		202,000
d	(　 ) 203,609	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,392	100 [ 99.3]	192,741		199,000
e	(　 ) 194,972	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	234,603	100 [ 125.0]	187,682		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.57	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

盛岡 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,431,076	1,503,592	4,927,484	4,162,500	764,984	（　0.9446） 722,604	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	13,634,038 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	5.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所部分ともにフロア貸しを想定。経済合理性を考慮した建物配置のため使用容積率はやや低い。

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

エントランス、内階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	70.0	52.50	3,218	168,945	6.0	1,013,670
							0.0	0
2～ 2	事務所	75.00	70.0	52.50	2,735	143,588	3.0	430,764
							0.0	0
3～ 3	事務所	75.00	70.0	52.50	2,574	135,135	3.0	405,405
							0.0	0
4～ 4	事務所	75.00	70.0	52.50	2,414	126,735	3.0	380,205
							0.0	0
～

計		300.00	70.0	210.00		574,403		2,230,044
								0

⑨年額支払賃料	574,403 円　×　12ヶ月　＝　 6,892,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,892,836 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 482,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,410,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,230,044 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,431,076 円　　　　（　 64,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-304014	2,866 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,234 円/㎡　月額支払賃料（　 3,218 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-307069	3,697 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,280
c	盛公（賃）　　　　-310001	3,697 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,373

盛岡 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	55,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	344,642 円	6,892,836　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,800 円	55,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	83,250 円	55,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,500 円	55,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,503,592 円　（　　　　　　 15,036 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,162,500 円（　　　　　 41,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,431,076 円
②総費用	1,503,592 円
③純収益　①－②	4,927,484 円
④建物等に帰属する純収益	4,162,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	764,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	722,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,634,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-14

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐々木　光政

印

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市開運橋通１番４５｢開運橋通１－３４｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3F1B	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華な商業地域	東8.5m市道、南側道	水道、ガス、下水	盛岡 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所ビル敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大通商店街の南裏通りに位置
する旧来からの商業地域

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

盛岡駅東方

790m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡随一の繁華街である大通商店街に付随する通りで一定の顧客流動性を保持している。地域型商業地域であり
市内各所の路線型商業地域との競合もあるが商況に格別の変動はなく当面現状どおり推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所ビル敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市街中心部及び周辺部の商業地域で、地域型商店街の性格を持つ地域である。需要者は当地域に地縁
性を持つ個人事業者や法人等であるが、一部県外事業者も見受けられる。市場動向としては路線型商業施設や郊外型量
販店の進出等による商環境の劣性化もあるが、中心商業地に近接する商店街として一定の繁華性を維持している。相応
の取引量はあるが取引規模が一定しておらず需要の中心価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市中心部のビル開発事業等により賃貸条件競争が顕在化しており、支払い賃料の値下げや敷金、保証金の緩和傾向が認
められ地価に見合う賃料水準を形成していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、市場実態を
反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市内の商業地の不動産市
場の需給動向等も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[ 94.6]
100

100
[103.0]

100
[123.6]

[103.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    211,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少、高齢化率の上昇が続き、新型コ
ロナウイルスの影響も出てきているが、地域
経済は公共投資が底堅く、生産は持ち直しの
動きが見られる。

一方通行等の交通規制も顧客流動性に影響を
与えているが、集客力のある複合ビルも立地
しており一定の繁華性は維持されている。

地域においては標準的画地であり、他の不動
産との間の需要、競争力等に格別の変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -303054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	盛公（商） -306001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
c	盛公（商） -307055	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南25m県道、西6m、角地		商業 (90,600)
d	盛公（商） -314002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -306070	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、南西5.5m、二方路		商業 (80,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,658	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,481	100 [ 96.6]	193,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	196,944	100 [ 103.0]	191,208		197,000
c	(　 ) 217,675	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	219,170	100 [ 112.7]	194,472		200,000
d	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,885	100 [ 103.7]	191,789		198,000
e	(　 ) 173,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	208,025	100 [ 109.5]	189,977		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.57	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

盛岡 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,356,039	1,227,862	5,128,177	4,229,100	899,077	（　0.9429） 847,740	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,995,094 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	5.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～４階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

階段、エレベーター等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	65.0	48.75	3,080	150,150	6.0	900,900
							0.0	0
2～ 4	事務所	75.00	70.0	52.50	2,613	137,183	3.0	411,549
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	68.8	206.25		561,699		2,135,547
								0

⑨年額支払賃料	561,699 円　×　12ヶ月　＝　 6,740,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,740,388 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 404,423 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,335,965 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,135,547 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,356,039 円　　　　（　 63,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-304025	2,783 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	2,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,620 円/㎡　月額支払賃料（　 2,613 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-311007	2,682 ( 2,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,580
c	盛公（賃）　　　　-310075	2,596 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,572

盛岡 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,500 円	55,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	202,212 円	6,740,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,000 円	55,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	83,250 円	55,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,500 円	55,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,227,862 円　（　　　　　　 12,279 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,229,100 円（　　　　　 42,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,356,039 円
②総費用	1,227,862 円
③純収益　①－②	5,128,177 円
④建物等に帰属する純収益	4,229,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	899,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	847,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,995,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）