鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -306059	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)
b	盛公（商） -303001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	盛公（商） -317001	盛岡市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)
d	盛公（商） -307053	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		商業 (80,450)
e	盛公（商） -303056	盛岡市		更地	（　）	不整形	北東7.5m市道、西7m、二方路		商業 (90,450)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,596	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	139,109	100 [ 115.0]	120,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 135,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,227	100 [ 109.3]	123,721		124,000
c	(　 36,939) 73,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	82,087	100 [ 67.1]	122,335		122,000
d	(　 ) 125,010	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	132,642	100 [ 106.5]	124,546		125,000
e	(　 ) 101,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,931	100 [ 81.5]	125,069		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

盛岡 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,065,215	10,325,820	39,739,395	36,545,400	3,193,995	（　0.9474） 3,025,991	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	59,333,157 円　　　　（　 89,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	340.00	ＲＣ7	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	362 ％	663 ㎡	18.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２～３階は部分貸し、４～７階は平均占有面積約４８㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	340.00	75.0	255.00	2,840	724,200	5.0	3,621,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	340.00	80.0	272.00	2,366	643,600	2.0	1,287,200
							0.0	0
4～ 7	共同住宅	340.00	85.0	289.00	1,960	566,400	2.0	1,132,800
							0.0	0
塔屋～	塔屋	20.00

～

計		2,400.00	81.5	1,955.00		4,277,000		10,726,600
								0

⑨年額支払賃料	4,277,000 円　×　12ヶ月　＝　 51,324,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,324,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,081,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,962,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,726,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,065,215 円　　　　（　 75,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-310075	2,596 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-303020	1,991 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	2,304
c	盛公（賃）　　　　-305005	2,276 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,222

盛岡 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,084,000 円	514,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,561,320 円	52,044,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 283,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,112,000 円	514,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	771,000 円	514,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,325,820 円　（　　　　　　 15,574 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	514,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,545,400 円（　　　　　 55,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,065,215 円
②総費用	10,325,820 円
③純収益　①－②	39,739,395 円
④建物等に帰属する純収益	36,545,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,193,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,025,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,333,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-13

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　貝原　敦

印

TEL.

鑑定評価額

80,200,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市本町通３丁目３８７番２外｢本町通３－１８－４５｣				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,362)
	1:2	事務所ＳＲＣ7	中高層の事務所、マンションが混在する商業地域	南東16m県道	水道、ガス、下水	盛岡 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の事務所ビル、マンション敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、事務所のほかにマンシ
ョン等も混在する商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,362)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗や事務所、マンション等が混在する商業地域。近年まとまった規模の画地はマンション用地として開
発される場合がみられ、今後は商住混在の傾向が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の事務所ビル、マンションの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心市街地に存する商業地域で、主な需要者は市内外の法人事業者であるが、まとまった画地規模を有
する場合はマンション開発業者も見込まれる。近隣地域周辺の商況はやや劣るが、利便性に加え、街路の整備状況も良
好であることから、事務所用地のほかマンション用地需要も見られる。画地規模が様々であるため、取引の中心となる
市場価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗・事務所やマンションを中心とした、繁華性にやや劣る地域で、貸店舗やテナントビル等の収益
物件が多くはないこと等から、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して調整し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[100.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により地域
経済の悪化が懸念されるなか、盛岡市の不動
産市場は先行き不透明な状況となっている。

生活利便性が高いことから、従来からの店舗
兼事務所用地のほか、マンション用地等とし
ての需要が顕在化しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -303001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	盛公（商） -303056	盛岡市		更地	（　）	不整形	北東7.5m市道、西7m、二方路		商業 (90,450)
c	盛公（商） -303069	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (80,360)
d	盛公（商） -306060	盛岡市		底地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	盛公（商） -302059	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,227	100 [ 109.4]	123,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 101,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,931	100 [ 87.3]	116,759		117,000
c	(　 ) 82,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	85,107	100 [ 70.5]	120,719		121,000
d	(　 90,945) 151,575	100 [ 130.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,731	100 [ 93.5]	122,707		123,000
e	(　 ) 155,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,334	100 [ 124.2]	121,847		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	限定価格	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

盛岡 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,067,496	9,749,959	39,317,537	36,403,200	2,914,337	（　0.9474） 2,761,043	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	54,138,098 円　　　　（　 81,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	340.00	ＲＣ8	2,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	362 ％	663 ㎡	18.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所兼共同住宅で、１～３階フロア貸し店舗・事務所、４～７階共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積約４８㎡）を想定

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

廊下・エレベーター等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	340.00	75.0	255.00	2,870	731,850	4.0	2,927,400
							0.0	0
2～ 3	事務所	340.00	80.0	272.00	2,296	624,512	2.0	1,249,024
							0.0	0
4～ 6	共同住宅	340.00	85.0	289.00	1,830	528,870	2.0	1,057,740
							0.0	0
7～ 7	共同住宅	330.00	85.0	280.50	1,903	533,792	2.0	1,067,584
							0.0	0
塔屋～	塔屋	20.00

計		2,390.00	81.4	1,946.50		4,101,276		9,666,252
								0

⑨年額支払賃料	4,101,276 円　×　12ヶ月　＝　 49,215,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,946.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,215,312 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,040,612 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,974,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,666,252 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,067,496 円　　　　（　 74,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-303001	2,279 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,296 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-31561	2,656 ( 2,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,213
c	盛公（賃）　　　　-306078	2,619 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,183

盛岡 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,560,000 円	512,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,530,459 円	51,015,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 283,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,096,000 円	512,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	768,000 円	512,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	512,000 円	512,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,749,959 円　（　　　　　　 14,706 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	512,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 2,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,403,200 円（　　　　　 54,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,067,496 円
②総費用	9,749,959 円
③純収益　①－②	39,317,537 円
④建物等に帰属する純収益	36,403,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,914,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,761,043 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,138,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,700 円／㎡）