鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -302059	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,600)
b	盛公（商） -303001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	盛公（商） -303003	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m県道、東6m、南5.8m、三方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	盛公（商） -306069	盛岡市		更地	（　）	台形	北東22m県道、中間画地		商業 (80,600)
e	盛公（商） -307053	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		商業 (80,450)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,334	100 [ 70.7]	214,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 135,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,227	100 [ 65.0]	208,042		208,000
c	(　 ) 242,510	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,962	100 [ 70.0]	329,946		330,000
d	(　 ) 206,849	100 [ 140.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	146,483	100 [ 69.3]	211,375		211,000
e	(　 ) 125,010	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	132,642	100 [ 64.3]	206,286		206,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買主の情報不足	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	買主の情報不足	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

盛岡 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,814,274	18,381,100	55,433,174	51,326,200	4,106,974	（　0.9459） 3,884,787	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	73,297,868 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	400.00	ＲＣ7F1B	3,170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	515 ㎡	31.5 m x 18.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１階は駐車場及びフロア貸し、２階～７階の事務所は部分貸し、平均占有面積約７５㎡。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

内階段等共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗兼事務所	400.00	50.0	200.00	3,300	660,000	6.0	3,960,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	400.00	75.0	300.00	2,775	832,500	3.0	2,497,500
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	370.00

～

～

計		3,170.00	63.1	2,000.00		5,655,000		18,945,000
								0

⑨年額支払賃料	5,655,000 円　×　12ヶ月　＝　 67,860,000 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,200,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,060,000 円　　×　　 6.1 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 6.1 ％　＝　　 4,783,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,636,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,945,000 円　×　　 93.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 177,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,814,274 円　　　　（　 143,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-302007	2,283 ( 2,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,782 円/㎡　月額支払賃料（　 2,775 円/㎡）　基準階 3 F B
b	盛公（賃）　　　　-306078	2,619 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,494
c	盛公（賃）　　　　-310063	2,528 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,809

盛岡 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,530,000 円	706,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,273,600 円	78,420,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 811,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,648,000 円	706,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,412,000 円	706,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,381,100 円　（　　　　　　 35,691 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	706,000,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 3,170.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,326,200 円（　　　　　 99,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,814,274 円
②総費用	18,381,100 円
③純収益　①－②	55,433,174 円
④建物等に帰属する純収益	51,326,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,106,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,884,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,543 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,297,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-7

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　新沼　輝雄

印

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中央通１丁目７番１３｢中央通１－７－３５｣				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,600)
	不整形 2:1	事務所ＲＣ8F1B	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	北25m県道	水道、ガス、下水	盛岡 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近傍に官公庁も存し、事務所
ビル、銀行等が建ち並ぶ業務
系商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.4km

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

種々の官公庁にも近く、事務所ビル、地銀本店等が建ち並ぶ市内における中心的なオフィス街であるが、新型コ
ロナウイルス感染症の流布が長期化した場合、事務所ビル等に対する需要の減退が懸念される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市内の業務系商業地域一円で、主たる需要者は県内外の大中企業、投資家等が想定される。近隣地域
周辺は事務所ビルのほか、銀行の本店や官公庁が建ち並ぶ中心的なオフィスエリアである。投資家等による事務所ビル
等への需要の対象として地価は上昇基調にあったが、新型コロナウイルスの影響により事務所の賃貸需要等の動向が不
透明な状況にあり地価の推移は一服している。画地規模が様々であるため、取引総額の中心的な価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準
価格に比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する
。本件では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[ 94.6]
100

100
[103.0]

100
[119.6]

[100.0]
100

198,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響
等により厳しい状態にあるが、個人消費、生
産面等では一部持ち直しの動きもみられてい
る。

市内における中心的なオフィス街で投資家等
による新規取得の対象となる地域であるが、
新型コロナウイルスの影響等により地価動向
は一服している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -307055	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南25m県道、西6m、角地		商業 (90,600)
b	盛公（商） -307053	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、中間画地		商業 (80,450)
c	盛公（商） -304055	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m市道、南東9.4m、角地		商業 (100,400)
d	盛公（商） -302054	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	盛公（商） -314002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 217,675	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	219,170	100 [ 101.0]	217,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 125,010	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	132,642	100 [ 66.3]	200,063		200,000
c	(　 ) 148,182	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	141,996	100 [ 63.0]	225,390		225,000
d	(　 ) 171,274	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,733	100 [ 78.2]	217,050		217,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,885	100 [ 92.1]	215,945		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

盛岡 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,252,387	18,033,676	54,218,711	50,308,400	3,910,311	（　0.9459） 3,698,763	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	69,787,981 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	400.00	ＲＣ8	3,170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	515 ㎡	31.5 m x 18.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は平均専有面積約１００㎡、２～７階は約７５㎡の事務所を想定。また、１階の一部（約６０㎡）及び地下１階は駐車場とした。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

共用部分及び駐車場があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	400.00	50.0	200.00	3,283	656,600	3.0	1,969,800
							0.0	0
2～ 7	事務所	400.00	75.0	300.00	2,736	820,800	3.0	2,462,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	370.00

～

～

計		3,170.00	63.1	2,000.00		5,581,400		16,744,200
								0

⑨年額支払賃料	5,581,400 円　×　12ヶ月　＝　 66,976,800 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,200,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物及び地域性を考慮した標準的水準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,176,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,601,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,094,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,744,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,252,387 円　　　　（　 140,296 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-310075	2,596 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,743 円/㎡　月額支払賃料（　 2,736 円/㎡）　基準階 3 F B
b	盛公（賃）　　　　-309001	2,728 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,023
c	盛公（賃）　　　　-303001	2,279 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,473

盛岡 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,460,000 円	692,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,368,776 円	76,696,800　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 831,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,643,200 円	692,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,038,000 円	692,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,033,676 円　（　　　　　　 35,017 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	692,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,170.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,308,400 円（　　　　　 97,686 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,252,387 円
②総費用	18,033,676 円
③純収益　①－②	54,218,711 円
④建物等に帰属する純収益	50,308,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,910,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,698,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,787,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）