鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -303001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	盛公（商） -303004	盛岡市		更地	（　）	不整形	西9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	盛公（商） -306001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
d	盛公（商） -306003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -314002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,227	100 [ 72.6]	186,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 87,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.6]	119,394	100 [ 64.1]	186,262		186,000
c	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	196,944	100 [ 105.2]	187,209		187,000
d	(　 ) 195,679	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,374	100 [ 101.9]	187,806		188,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,885	100 [ 105.8]	187,982		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.57	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

盛岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,534,639	2,022,093	7,512,546	5,820,000	1,692,546	（　0.9719） 1,644,985	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	31,037,453 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	7.6 m x 32.3 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所、いずれもフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	75.0	111.00	2,730	303,030	3.0	909,090
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	80.0	118.40	2,264	268,058	2.0	536,116
							0.0	0
3～ 3	事務所	148.00	80.0	118.40	2,264	268,058	2.0	536,116
							0.0	0
～

～

計		444.00	78.3	347.80		839,146		1,981,322
								0

⑨年額支払賃料	839,146 円　×　12ヶ月　＝　 10,069,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,069,752 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 553,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,515,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,981,322 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,534,639 円　　　　（　 38,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-304016	2,496 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,737 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-305004	3,611 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,626
c	盛公（賃）　　　　-309072	3,413 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,730

盛岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	388,000 円	77,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	302,093 円	10,069,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 354,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 744,900 円	77,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	155,200 円	77,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,600 円	77,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,022,093 円　（　　　　　　 8,187 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,600,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,820,000 円（　　　　　 23,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,534,639 円
②総費用	2,022,093 円
③純収益　①－②	7,512,546 円
④建物等に帰属する純収益	5,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,692,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,644,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,037,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
盛岡 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　古水　隼人

印

TEL.

鑑定評価額

45,000,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中ノ橋通１丁目５５番５｢中ノ橋通１－５－１６｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:4	店舗兼事務所Ｓ3	中低層の店舗兼事務所が建ち並ぶ既成商業地域	北東15m国道	水道、ガス、下水	盛岡 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

肴町アーケード街を核とした
河南地区の中心商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

盛岡駅東方

2.2km

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡市を代表する商業地であるが、バスセンターの閉鎖や中核商業施設の閉店等、地域経済にとってマイナスと
なる要因が続き、再興の動きは見られるものの、総じて近年は不動産需給は沈滞傾向である。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部及びその周辺の商業地域で、典型的な需要者は県内外の法人等である。大型店舗跡地にマンシ
ョンが建つ等、商業地としての繁華性は最盛期に比べやや翳りが見られるものの、市内を代表する商業地として十分な
集客力が維持されており、地価水準は近年安定的に推移していたが、昨年来のコロナ禍の影響により収益力の低下が顕
在化し、地価下落の兆候が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり２価格を得た。比準価格は、同一需給圏内の類似の事例を採用して求めた価格で、客観性実証性が高く、
規範性を有する。収益価格は、コロナ禍の影響やネット通販との競争により、家賃負担力が低下し投資額に見合う賃料
水準が形成されず、やや低位に試算された。本件では、より規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さ
らに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[ 94.6]
100

100
[103.0]

100
[131.3]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により、県内経済は厳しい状
況にあるが、個人消費など一部で持ち直しの
動きも見られる。

中心商業地の取引は、中央資本による物色等
も認められ、一定水準で維持されているが、
コロナ禍の影響が出始めている。

近隣地域において中庸的な画地で、地域内で
の競争力は標準的と思料される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -310001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,270)
b	盛公（商） -303054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
c	盛公（商） -305051	盛岡市		更地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	盛公（商） -302059	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -304055	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m市道、南東9.4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,208	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	193,409	100 [ 102.0]	189,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 199,658	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,460	100 [ 106.9]	185,650		186,000
c	(　 ) 125,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,322	100 [ 75.1]	166,874		167,000
d	(　 ) 155,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,334	100 [ 84.8]	178,460		178,000
e	(　 ) 148,182	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	141,996	100 [ 80.9]	175,520		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

盛岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,741,702	1,918,431	7,823,271	5,913,120	1,910,151	（　0.9710） 1,854,757	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	34,995,415 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.00	Ｓ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	8.5 m x 30.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所、いずれもフロア貸し、小規模画地は３階建て程度の利用が標準的

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.00	75.0	111.00	2,700	299,700	3.0	899,100
							0.0	0
2～ 2	事務所	148.00	80.0	118.40	2,336	276,582	2.0	553,164
							0.0	0
3～ 3	事務所	148.00	80.0	118.40	2,336	276,582	2.0	553,164
							0.0	0
～

～

計		444.00	78.3	347.80		852,864		2,005,428
								0

⑨年額支払賃料	852,864 円　×　12ヶ月　＝　 10,234,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,234,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 511,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,722,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,005,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,741,702 円　　　　（　 39,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-306061	2,681 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	2,837	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,707 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-304025	2,783 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,530
c	盛公（賃）　　　　-304013	3,031 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,755

盛岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	388,000 円	77,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	307,031 円	10,234,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 369,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 620,800 円	77,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	155,200 円	77,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,600 円	77,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,918,431 円　（　　　　　　 7,767 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9710

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,600,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,913,120 円（　　　　　 23,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,741,702 円
②総費用	1,918,431 円
③純収益　①－②	7,823,271 円
④建物等に帰属する純収益	5,913,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,910,151 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,854,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,995,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）