鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -306001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
b	盛公（商） -305053	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、中間画地		商業 (80,600)
c	盛公（商） -306003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -306057	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、南西6m、角地		商業 (100,480)
e	盛公（商） -314002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	196,944	100 [ 78.5]	250,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 333,283	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,372	100 [ 105.0]	244,164		251,000
c	(　 ) 195,679	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,374	100 [ 77.6]	246,616		254,000
d	(　 ) 251,368	100 [ 120.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	202,484	100 [ 83.1]	243,663		251,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,885	100 [ 84.1]	236,486		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.57	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	限定価格	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

盛岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	149,873,504	39,931,396	109,942,108	98,250,000	11,692,108	（　0.9181） 10,734,524	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	202,538,189 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	750.00	Ｓ9F1B	6,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,020 ㎡	21.0 m x 48.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を店舗、４～８階を事務所と想定。複合商業ビルとし、フロア貸部分はない。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

内階段・エレベーター等共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	65.0	487.50	3,335	1,625,813	6.0	9,754,878
							0.0	0
2～ 3	店舗	750.00	65.0	487.50	2,666	1,299,675	4.0	5,198,700
							0.0	0
4～ 8	事務所	750.00	70.0	525.00	2,320	1,218,000	3.0	3,654,000
							0.0	0
塔屋～	機械室等	60.00

地下 1～ 1	機械室等	60.00

計		6,120.00	66.8	4,087.50		10,315,163		38,422,278
								0

⑨年額支払賃料	10,315,163 円　×　12ヶ月　＝　 123,781,956 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 4,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 29,430,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な額を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	153,211,956 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 10,200,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 13,890,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	149,521,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,422,278 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 351,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	149,873,504 円　　　　（　 146,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-302013	3,093 ( 3,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,352 円/㎡　月額支払賃料（　 3,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-304013	3,031 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,031
c	盛公（賃）　　　　-304025	2,783 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,188

盛岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,860,000 円	1,310,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	16,341,196 円	163,411,956　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,975,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,480,000 円	1,310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,965,000 円	1,310,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,310,000 円	1,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,931,396 円　（　　　　　　 39,148 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9181

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,310,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 6,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,250,000 円（　　　　　 96,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	149,873,504 円
②総費用	39,931,396 円
③純収益　①－②	109,942,108 円
④建物等に帰属する純収益	98,250,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,692,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,734,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,538,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　近藤　光保

印

TEL.

鑑定評価額

248,000,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市盛岡駅前通４３７番｢盛岡駅前通８－１７｣				②地積　(㎡)	1,020 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）高度利用地区 (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ9	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北30m県道、三方路	水道、ガス、下水	盛岡 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡駅の駅前通りに面し、盛
岡駅利用客向けの飲食店舗や
宿泊施設も多い。

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

盛岡駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
準防
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅利用客が顧客の中心で、盛岡駅方面と盛岡南新都市地区及び盛岡南ＩＣを結ぶ幹線道路網が整備され、自動車
利用客も加わった形で中心商業地域としての地位を維持しているが、コロナ禍の影響は不透明で下落に転じた。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡駅前通、菜園、大通地区等の中心商業地域一円。需要者は地元商業者及び県外資本の事業者である。
盛岡駅から大通・菜園方面へと至る主要ルートで歩行者通行量は多く、近年は飲食や各種サービス業の割合が増加して
いる。盛岡駅利用客や通勤通学客を中心に商業繁華性を維持しているものの、客足変化の見通しは不透明で、更なる事
業採算性の向上は期待しにくい。取引される画地規模は様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域で収益物件も多いものの、このところ収益環境が大幅に改善する状況にはなく、賃貸市況が不透明
なことを反映して収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は盛岡市内の中心商業地域に存する複数の取引事
例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で取引動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例か
ら求められた比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    260,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、世帯数微増のなか、景気は持直し
の動きがみられ今のところ堅調さを維持して
いるが、コロナ禍の影響で全体としてやや弱
い。

商業繁華性を維持しており、事務所や飲食サ
ービス店舗向け需要は堅調であるが、周辺地
域を含めコロナ禍の影響で客足に変化が認め
られる。

三方路で利便性は高く、まとまった土地のた
め希少性を有しており、競争力を維持してい
る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.8 ％

-6.5 ％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -306061	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南4.5m、二方路		商業 (100,600)
b	盛公（商） -305053	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、中間画地		商業 (80,600)
c	盛公（商） -306003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -306057	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、南西6m、角地		商業 (100,480)
e	盛公（商） -314002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,132	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	267,013	100 [ 114.8]	232,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 333,283	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,372	100 [ 110.0]	233,065		240,000
c	(　 ) 195,679	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,374	100 [ 83.3]	229,741		237,000
d	(　 ) 251,368	100 [ 120.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	202,484	100 [ 85.7]	236,271		243,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,885	100 [ 82.3]	241,659		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	限定価格	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

盛岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	150,328,404	41,863,986	108,464,418	97,500,000	10,964,418	（　0.9181） 10,066,432	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	189,932,679 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	750.00	Ｓ9F1B	6,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,020 ㎡	21.0 m x 48.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上事務所の複合商業ビルで、各階共に数区画以上の賃貸スペースを想定。地下に機械式駐車場５０台を含む。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

内階段等共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	65.0	487.50	3,335	1,625,813	6.0	9,754,878
							0.0	0
2～ 3	店舗	750.00	65.0	487.50	2,668	1,300,650	4.0	5,202,600
							0.0	0
4～ 8	事務所	750.00	70.0	525.00	2,335	1,225,875	3.0	3,677,625
							0.0	0
塔屋～	機械室等	60.00

地下 1～ 1	機械室等	60.00

計		6,120.00	66.8	4,087.50		10,356,488		38,548,203
								0

⑨年額支払賃料	10,356,488 円　×　12ヶ月　＝　 124,277,856 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 4,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 29,430,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	盛岡市内の店舗事務所ビルの標準的な共益費を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	153,707,856 円　　×　　 8.5 ％＋　　　 10,200,000 円　　×　　 8.5 ％　＝　　 13,932,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	149,975,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,548,203 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 352,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	150,328,404 円　　　　（　 147,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-304013	3,031 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,352 円/㎡　月額支払賃料（　 3,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-309072	3,413 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,413
c	盛公（賃）　　　　-305004	3,611 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,611

盛岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,800,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	16,390,786 円	163,907,856　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,943,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,480,000 円	1,300,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,950,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,863,986 円　（　　　　　　 41,043 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9181

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,300,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 6,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	97,500,000 円（　　　　　 95,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	150,328,404 円
②総費用	41,863,986 円
③純収益　①－②	108,464,418 円
④建物等に帰属する純収益	97,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,964,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,066,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,932,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）