鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -303054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	盛公（商） -306061	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南4.5m、二方路		商業 (100,600)
c	盛公（商） -306062	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.2m市道、中間画地		商業 (80,252)
d	盛公（商） -306065	盛岡市		更地	（　）	長方形	南12.6m市道、中間画地		商業 (80,600)
e	盛公（商） -310001	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,658	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,481	100 [ 60.2]	309,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 282,132	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	267,013	100 [ 100.0]	267,013		267,000
c	(　 ) 194,972	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	234,603	100 [ 64.9]	361,484		361,000
d	(　 ) 283,190	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	282,594	100 [ 87.8]	321,861		322,000
e	(　 ) 158,208	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	193,409	100 [ 58.1]	332,890		333,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 312,000 円／㎡]

盛岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,247,102	10,754,374	36,492,728	31,333,700	5,159,028	（　0.9459） 4,879,925	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	92,074,057 円　　　　（　 265,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	267.75	ＲＣ8	1,908.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ部分貸し、他はフロア貸し

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

標準的な店舗ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.75	54.5	145.92	4,063	592,873	6.0	3,557,238
							0.0	0
2～ 3	店舗	267.75	72.2	193.32	3,386	654,582	3.0	1,963,746
							0.0	0
4～ 5	店舗	267.75	72.2	193.32	3,217	621,910	3.0	1,865,730
							0.0	0
6～ 8	店舗	173.25	66.5	115.21	3,047	351,045	3.0	1,053,135
							0.0	0
塔屋～	塔屋	50.00

計		1,908.50	66.3	1,264.83		4,198,992		14,375,595
								0

⑨年額支払賃料	4,198,992 円　×　12ヶ月　＝　 50,387,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,387,904 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,275,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,112,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,375,595 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,247,102 円　　　　（　 136,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-306083	3,089 ( 3,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,394 円/㎡　月額支払賃料（　 3,386 円/㎡）　基準階 3 F B
b	盛調（賃）　　　　-314051	3,055 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [120.0]	3,105
c	盛公（賃）　　　　-312024	3,462 ( 3,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,644

盛岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,155,000 円	431,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,023,274 円	50,387,904　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 835,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,448,000 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	862,000 円	431,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,754,374 円　（　　　　　　 30,992 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,333,700 円（　　　　　 90,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,247,102 円
②総費用	10,754,374 円
③純収益　①－②	36,492,728 円
④建物等に帰属する純収益	31,333,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,159,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,879,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,074,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 265,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　細川　卓

印

TEL.

鑑定評価額

98,500,000 円

１㎡当たりの価格

284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市大通２丁目１３番３０外｢大通２－３－５｣				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ6	専門店、店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西13m市道	水道、ガス、下水	盛岡 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 347 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市の中心部に位置し、店
舗ビル、飲食店ビルが建ち並
ぶ中心商店街

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.2km

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

官公庁に近く、繁華街として優位性は高い地域である。全国法人による収益物件の取得が続いていたが、新型コ
ロナウィルス感染症の影響により、テナント撤退や一時的な家賃減額が見られ、将来が見通せない状況にある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層の店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市の中心部に位置する大通商店街及び周辺の商業地域。需要者の中心は全国や県内の各種法人、賃貸
収入を目的とする不動産会社、不動産投資会社である。近隣地域では、近年、収益ビル等の取引が多く見られていたが
、新型コロナウィルス感染症に起因した飲食テナントの撤退や一時的な家賃減額による収益性の低下から、現在、収益
ビル等の取引は見られない状況にある。土地取引は画地規模が様々で、中心となる規模や価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商店街の表通りか裏通りかに起因する繁華性の程度や実効容積率の充足の程度も適切に要因比較が行われ、
売買市場における市場価値を表示している。収益価格は最有効使用の店舗のテナントビルを想定し、月額賃料は店舗の
賃貸事例と比準して査定し、必要諸経費も適正額が計上されており、賃貸市場を反映した経済価値を表示している。よ
って、比準価格と収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 258,000 円／㎡

[ 94.6]
100

100
[103.0]

100
[ 84.1]

[100.0]
100

282,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    311,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

盛岡駅周辺のホテル等が立地する商業地域、
中心部の繁華街、郊外の路線商業地域におい
て、新型コロナウィルス感染症の影響が見ら
れる。

新型コロナウィルス感染症の影響により、飲
食テナントの撤退や一時的な家賃減額が見ら
れ、近隣地域内の収益性が低下している。

標準地は標準的な規模、形状であり、地域内
において十分な競争力が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -303054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	盛公（商） -306001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.5m市道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,450)
c	盛公（商） -306061	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南4.5m、二方路		商業 (100,600)
d	盛公（商） -306056	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
e	盛公（商） -314002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,658	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,481	100 [ 65.6]	284,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 173,410	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	196,944	100 [ 69.3]	284,190		284,000
c	(　 ) 282,132	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	267,013	100 [ 94.1]	283,755		284,000
d	(　 ) 203,609	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,392	100 [ 66.0]	289,988		290,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,885	100 [ 70.0]	284,121		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.57	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

盛岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,283,262	10,446,896	36,836,366	31,333,700	5,502,666	（　0.9459） 5,204,972	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	98,207,019 円　　　　（　 283,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗ビル	267.75	ＲＣ8	1,908.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗は部分貸し、２階～８階はフロア貸し。

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

標準的な店舗兼事務所ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.75	54.5	145.92	3,700	539,904	5.0	2,699,520
							0.0	0
2～ 3	店舗	267.75	72.2	193.32	3,505	677,587	3.0	2,032,761
							0.0	0
4～ 5	店舗	267.75	72.2	193.32	3,330	643,756	3.0	1,931,268
							0.0	0
6～ 8	店舗	173.25	66.5	115.21	3,150	362,912	3.0	1,088,736
							0.0	0
塔屋～	塔屋	50.00

計		1,908.50	66.3	1,264.83		4,271,326		13,893,786
								0

⑨年額支払賃料	4,271,326 円　×　12ヶ月　＝　 51,255,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,255,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,100,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,155,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,893,786 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,283,262 円　　　　（　 136,263 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-310001	3,697 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,715 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-309051	3,157 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,714
c	盛公（賃）　　　　-306051	3,283 ( 3,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,731

盛岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,586,000 円	431,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,562,796 円	51,255,912　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 772,600 円
	建物　　　　　　　　　 3,448,000 円	431,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	646,500 円	431,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	431,000 円	431,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,446,896 円　（　　　　　　 30,106 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	431,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,333,700 円（　　　　　 90,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,283,262 円
②総費用	10,446,896 円
③純収益　①－②	36,836,366 円
④建物等に帰属する純収益	31,333,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,502,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,204,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,207,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 283,000 円／㎡）