別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 盛岡 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -43 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　繁光 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市三ツ割１丁目１００番２４ ｢三ツ割１－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既存の住宅地域 東3.9m市道 水道、下水 盛岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ山田線の線路敷に至近す る一般住宅地域 街 路 基準方位北、　３． ９ｍ市道 交通 施設 盛岡駅北東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的良好な利便性を有する熟成した住宅地域で、価格に影響する大きな要因がみられないことから閑静な住環 境を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心市街地縁辺部の東側の住宅地域一円である。需要者の中心は盛岡市内居住者で市外からの流入 もみられる。同一需給圏では継続的な地価の下落が続いたが立地等により地価上昇、地価下落継続等に分かれる傾向が ある。近隣地域は開発余地があまりなく住宅地供給は少ない。交通接近性は良好であるが、街路及び地勢条件に劣るた め代替競争不動産と較べて競争力はやや劣る。土地は２５０㎡程度で１、２００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはア パート等の収益物件はほとんどみられない等のため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性を重 視した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給 圏における住宅地の不動産市場の推移・動向も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.7] [102.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の猖獗で社会経済 活動が縮小し、不動産全般に価格を下落させ る要因として作用していることが認められる 。 開発余地の少なさ等から価格形成要因の変動 はみられず、比較的良好な立地であるが街路 及び地勢条件がやや劣るため需要拡大は見込 まれない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％