鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -314014	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、西5m、準角地		１低専 (50,80)
b	盛公（住） -311008	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	盛公（住） -307054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北6m、角地		１低専一般居住区域 (60,80)
d	盛公（住） -304503	盛岡市		更地	（　）	不整形	西5.6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	盛公（住） -311004	盛岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東3.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	39,244	100 [ 101.0]	38,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 37,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	38,858	100 [ 100.0]	38,858		40,000
c	(　 ) 38,148	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	36,424	100 [ 101.0]	36,063		37,100
d	(　 ) 31,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	39,449	100 [ 105.0]	37,570		38,700
e	(　 ) 39,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,901	100 [ 99.9]	38,940		40,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

盛岡 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　□原価法が適用できない場合その理由
(2)-2　■造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

盛岡（造成）-1

②所在及び地番

盛岡市高松４丁目２２２番外９筆

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
15,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	15,867	11,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	11,884
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
2,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	2,593	（　 72.7 ％） 41,739	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	43,000

⑲熟成度修正　　　　　　[ 100.0]/100	⑳積算価格　　　　　　 43,000 円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

正常

％／月
0.00

　　　　 0.0

％／月
0.00

　　　 0.0

％／月
0.00

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0

交通・接近　　　 0.0

環境　　　　　 0.0

行政　　　　　 0.0

その他　　　　 0.0

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,131,890	362,911	1,768,979	1,524,340	244,639	（　0.9696） 237,202	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,941,708 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	72.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋ、平均専有面積約３６㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下は床面積に不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,283	92,376	2.0	184,752
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,283	92,376	2.0	184,752
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		184,752		369,504
								0

⑨年額支払賃料	184,752 円　×　12ヶ月　＝　 2,217,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,217,024 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,128,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,504 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,131,890 円　　　　（　 9,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-317003	1,313 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,285 円/㎡　月額支払賃料（　 1,283 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-301008	1,270 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,245
c	盛公（賃）　　　　-305024	1,362 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,297

盛岡 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,700 円	19,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	66,511 円	2,217,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,800 円	19,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,911 円　（　　　　　　 1,672 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,524,340 円（　　　　　 7,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,131,890 円
②総費用	362,911 円
③純収益　①－②	1,768,979 円
④建物等に帰属する純収益	1,524,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,941,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
盛岡 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 -36

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　細川　卓

印

TEL.

鑑定評価額

8,550,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市箱清水１丁目１５２番１８｢箱清水１－３０－２｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南4.8m市道	水道、下水	盛岡 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 217 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市中心部の北西方面の近
郊に位置する高台の住宅団地

街

路

基準方位　北、４．
８ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北方

4.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。周辺地域では、小規模な住宅開発や不動産業
者による中古住宅の買取りや再販の取引が見られ、今後も地価は安定的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 38,200 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市中心部の北西方面の近郊に位置する住宅地域で、特に箱清水、緑が丘、高松地区との代替性が強い
。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。新規の住宅取得者の土地需要はあることから、周辺地域では、小規模
な住宅開発や不動産業者による中古住宅の買取りや再販の取引が見られ、地価は安定的に推移している。土地取引は１
５０㎡～２５０㎡程度で６００万円～１０００万円程度が需要の中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域にアパートも混在していることから収益還元法を適用したが、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は相当低位に求められた。また、周辺地域の住宅分譲地の造成事例に間接法を適用して積算価格
を求めた。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を主体に、積算
価格を比較考量して、収益価格を参考に留め、代表標準との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.4]

[103.0]
100

39,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。土地需
要は新規の住宅取得者が主で中心部や近郊は
取引が多く、郊外や住環境が劣る地域は需要
が低調。

周辺地域では、小規模な住宅開発や不動産業
者による中古住宅の買取りや再販の取引が見
られ、土地需要は安定している。

南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内において競争力が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -311008	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	盛公（住） -320018	盛岡市		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	盛公（住） -316008	盛岡市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (60,160)
d	盛公（住） -316015	盛岡市		建付地	（　）	正方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	盛公（住） -311001	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	38,858	100 [ 101.0]	38,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 41,585	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,374	100 [ 100.5]	40,173		41,400
c	(　 ) 38,627	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	42,104	100 [ 116.7]	36,079		37,200
d	(　 ) 52,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	51,624	100 [ 134.8]	38,297		39,400
e	(　 ) 40,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	41,299	100 [ 105.5]	39,146		40,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

盛岡 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　□原価法が適用できない場合その理由
(2)-2　■造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

盛岡（造成）-1

②所在及び地番

盛岡市高松４丁目２２２番外９筆

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
15,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	15,867	11,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	11,884
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
2,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	2,593	（　 72.7 ％） 41,739	100 [ 112.4]	[ 103.0] 100	38,200

⑲熟成度修正　　　　　　[ 100.0]/100	⑳積算価格　　　　　　 38,200 円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

正常

％／月
0.00

　　　　 0.0

％／月
0.00

　　　 0.0

％／月
0.00

地域要因の比較

街路　　　　　　 +2.0

交通・接近　　　 +2.0

環境　　　　　 +8.0

行政　　　　　 0.0

その他　　　　 0.0

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,401,468	462,507	1,938,961	1,723,500	215,461	（　0.9696） 208,911	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,352,313 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	82.81	Ｗ2	163.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

独身タイプ、平均専有面積約３８．５㎡、地域における標準階層のアパートを想定。

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.81	93.0	77.01	1,291	99,420	2.0	198,840
							1.0	99,420
2～ 2	住宅	80.32	95.9	77.01	1,355	104,349	2.0	208,698
							1.0	104,349
～

～

～

計		163.13	94.4	154.02		203,769		407,538
								203,769

⑨年額支払賃料	203,769 円　×　12ヶ月　＝　 2,445,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,445,228 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,347,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	407,538 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,912 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,769 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,401,468 円　　　　（　 11,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-317002	1,572 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.6]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,321 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-312010	1,342 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,278
c	盛公（賃）　　　　-317003	1,313 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,313

盛岡 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	22,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	73,357 円	2,445,228　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,000 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,750 円	22,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 462,507 円　（　　　　　　 2,131 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 163.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,723,500 円（　　　　　 7,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,401,468 円
②総費用	462,507 円
③純収益　①－②	1,938,961 円
④建物等に帰属する純収益	1,723,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 963 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,352,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）