別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 盛岡 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -30 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人 印  TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上米内字赤坂３番１７３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 空地の多い住宅地域 南西6m市道 水道 盛岡 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市北部郊外の丘陵地の住 宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅北東方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 盛岡市北部郊外の市街化調整区域に早い時期に開発された住宅地域として熟成している。空地が多いが新築はほ とんど見られず、格別の変動要因も認められないため今後も同様の環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市郊外の市街化調整区域の住宅地域一円で、主たる需要者は地縁を有する個人が中心である。対象標 準地は丘陵地帯に古くに開発された住宅団地に存し、立地条件及び品等に劣り他地域と比べて競争力は低い。土地取引 は２５０㎡程度で４００万円前後が主である。新築物件はほとんどなく中古物件の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心部から離れた自用の戸建住宅を主体とする住宅地域で、賃貸需要が殆ど認められないため、収益還元法の適用は 断念した。従って、本件では、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とし、客観性の高い比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場の推移動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [125.8] [103.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により、県内経済は厳しい状 況にあるが、個人消費など一部で持ち直しの 動きも見られる。 市街地から遠い古くからの小規模団地で価格 水準は低いが、周辺の大型団地と比較し品等 に劣り、競争力は低下している。 近隣地域において中庸的な画地で、地域内で の競争力は標準的と思料される。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％