別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 盛岡 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -23 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真 印  TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市仙北１丁目２５５番２ ｢仙北１－１１－３６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 仙北町 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に存する旧来からの 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 仙北町駅北方 430m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地区での活発な土地取引等の影響は見られず、地価は横這い基調となっており、当面は同様の傾向で推移す るものと予測する。ただし、今後は中古住宅市場の動向等にも注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、盛岡市の中心市街地の南外縁部に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は、世帯分離及び住替え 等に伴う市内居住者及び市内通勤者等が中心である。県道背後に広がる古くからの住宅地域であり、小規模住宅等が密 集し、供給物件が少ない地域である。ここ数年は周辺地区での活発な土地取引等の特段の影響は見られず、地価は横這 い基調となっている。土地は１２０～２００㎡程度で７００～１，２００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道背後に存する旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半である。市場参加者者は住環境の快適性、生 活利便性等を重視する傾向が強いことから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお、周辺状況及び対象標準地に おける経済合理性の観点から収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては盛岡市の住宅地市場動向を勘 案し、さらには代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、厳しい状態にあるが、持ち直し の動きがみられている。盛岡市中心部から近 郊部の宅地取引価格は横這い又はやや上昇基 調にある。 小規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。南 仙北・都南地区等はやや強含んでいるが、周 辺地域を含む近隣地域は概ね横這い基調で推 移している。 北側道路であることから日照、融雪等の面で 劣っており、市場競争力は弱い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％