別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 盛岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　光政 印  TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上太田弘法清水３６番２内 ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 盛岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南西方の郊外部に位置する 農家集落地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 盛岡駅南西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地等の空閑地が多い農家住宅を中心とした地域で、特に将来的変動要因がないため当面現状のまま推移 するものと予測する。土地取引は少なく地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内全域の市街化調整区域内の住宅地域一円で、需要者は従来からの市内居住者で市街中心部への就労者 が中心である。市内の市街化区域における住宅地が供給過剰気味であることもあり、市街化調整区域内である当地域の 宅地需要は行政的条件等の制約から低迷状態にあったが、長期の地価下落が続いたことによる値頃感もでてきて地価は 横ばい傾向に転じている。需要の中心価格帯は４００㎡で７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の市街化調整区域内でアパート等の収益物件が見受けられず、需要の中心は自用の戸建住宅であるため収益価格の 試算はできなかった。試算された比準価格の採用取引事例を再検討し試算の過程も吟味した結果、規範性が高いと判断 されたので、比準価格を標準とし、さらに市内の市街化調整区域内の住宅地の不動産市場の需給動向も考慮して鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少、高齢化率の上昇が続き、新型コ ロナウイルスの影響も出てきているが、地域 経済は公共投資が底堅く、生産は持ち直しの 動きが見られる。 市内の宅地供給が過剰ぎみであるものの、利 便性がやや劣る当地域にも地価の下落が続い たことにより郊外部物件として値頃感がでて きている。 地域においては標準的画地であり、他の不動 産との間の需要、競争力等に格別の変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％