別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 階上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   階上 -2 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　南　彰 印  TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する駅に近い 住宅地域 南東7.5m県道 水道 階上 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   400 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 階上駅に近接する農漁家住宅 が多い住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ県道 交通 施設 階上駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農漁家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、地域経済の低迷等から地価は下落傾向が続いている。新型コロナ ウイルスの影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は階上町郊外の住宅地域。需要者の中心は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者が主で、八戸市のほか圏 域外からの転入も見られる。近年における市場の需給動向として、地域経済の低迷の影響等による買い控え傾向に加え 農漁家住宅も混在する地域であるため需要が弱く、地価は下落傾向を続けている。当事者の属性及び取引事情により画 地規模はまちまちで市場での中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岩手県との行政区域境の農家住宅と一般住宅が混在する地域で、戸建住宅が多くアパート等の収益物件は見 受けられないので収益価格は試算できなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性 は取引の指標としてほとんど認められない。したがって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [156.6] [104.0] 100 7,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は後退局面に転じ、新型コロナウイ ルスの発生以降も、地方では人口減少や地域 経済の停滞により、農漁家住宅地への需要は 回復していない。 近隣地域は岩手県との行政区域境の住宅地域 で、地域経済の停滞により住宅地の需要は弱 まっており地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％