別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 階上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   階上 -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　南　彰 印  TEL.

鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡階上町蒼前西２丁目９番１２６０ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も散見される新興住 宅地域 南西6m町道 水道、下水 金浜 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西 1,200 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八戸市との行政区域境の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 金浜駅西方 7.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する八戸市のベッドタウンとして推移してきた住宅地域で、生活利便性がやや悪く、転入者の減少、地域経 済の低迷等から地価は今後とも下落傾向を続けるものと予測する。新型コロナウイルスの影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、階上町中心部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者及び八 戸市に勤務する比較的低所得者のサラリーマン勤労者である。近年における市場の需給動向として、地域経済の低迷の 影響等による買い控え傾向に加え、利便性が低いため需要が弱く、地価は下落傾向を続けている。市場での中心となる 価格帯は土地は２００㎡程度で２００万円前後、新築の戸建物件は１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は八戸市との行政区域境の一般住宅地域で、戸建住宅が多くアパート等の収益物件は見受けられるものの賃料 水準が低いため試算過程で土地に帰属する純収益がマイナスとなり収益価格は試算できなかった。取引にあたっては収 益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標としてほとんど認められない。したがって信頼性のある 取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [117.0] [103.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は後退局面に転じ、新型コロナウイ ルスの発生以降も、地方では人口減少や地域 経済の停滞により、住宅地に対する需要は回 復していない。 近隣地域は八戸市との行政区域境の住宅地域 で、地域経済の停滞により住宅地の需要は弱 まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +30.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％