別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 青森南部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森南部 -2 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大 印  TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡南部町大字大向字中居構６６番２ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 、畑地等が混在する 住宅地域 北東4.5m町道 水道、下水 三戸 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   600 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　青い森鉄道軌道敷に隣接す る戸建住宅と農地が混在する 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 三戸駅　北方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　鉄道軌道敷に隣接する戸建住宅と農地が混在する既成住宅地域である。地域内に格別の変動要因はないが、地 域経済の衰退が著しいため、今後も現状を維持したまま地価は下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南部町及び三戸町の住宅地域一円。典型的な需要者は、当圏内に地縁を有する一次取得者層であり圏外 からの転入は殆どない。人口減少等による地域経済の低迷が続いており、一方で発展する要因は見受けられないため住 宅地に対する需要は減退している。需要の中心価格帯は、土地が３００㎡程度で２５０～３５０万円前後、新築の戸建 物件はほとんど見られない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内には最近建築された民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸需要を想定することが困難であり、収益価格は試算 できなかった。近隣地域では、居住の快適性や生活上の利便性が重視され、自用目的での取引が中心であり、収益性よ りも取引価格水準で地価が形成される傾向にある。したがって、市場の実態を反映している比準価格を採用し、代表標 準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [138.7] [101.0] 100 8,440  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナと は無関係に地域経済の低迷が継続しており、 今後も住宅地の有効需要は減退すると考える 。 　地域内の土地の利用現況に特段変化はない が、地域経済の低迷から、住宅地需要は減退 している。地価は下落基調で推移した。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％