別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東北 -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１ ②地積 　(㎡) 555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅と 農家住宅が混在する 住宅地域 北7.5m町道 水道、下水 乙供 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   400 ｍ、南   550 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東北町の北東郊外に存する 畑地等に囲まれた住宅地域 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 乙供駅東方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家集落の中に一般住宅も見られる地域で、土地利用に変化はなく当面は現状のまま推移すると予測され る。過疎化や高齢化が進み需要は弱いが、地価水準はほぼ底値に到達しているため概ね横這いで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は東北町郊外の住宅地域一円である。典型的な需要者は当町内に居住する農業従事者等で、地縁的選 好性が強く同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。基幹産業である農業は一時期より持ち直しているものの 、過疎化や高齢化の進行等により農家住宅地に対する需要は引き続き減退している。土地取引は少ないものの６００㎡ 程度の画地で２００万円から２５０万円が需要の中心と考えられ、新築の戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心に一般住宅も介在する地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されて いないことから収益還元法の適用は断念した。自己利用を目的とした取引がほとんどで、取引価格により地域の価格水 準が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場性を反映し説得力が高い比準価格の採用を適正妥当と判断 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　おいらせ -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [152.2] [100.0] 100 3,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数は減少傾向で高齢化率は県平 均より高い。景気は回復基調にあったがコロ ナ禍の影響もあり景況感は悪化、土地需要は 弱いままである。 過疎化や高齢化が進む農家集落内に在って、 地縁性が強く需要者は限定的で住宅地需要は 減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％