別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 七戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七戸 -2 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光 印  TEL.

鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡七戸町字太田野３５番１５外 ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する郊外の住 宅地域 北西5.5m町道 水道 七戸十和田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   850 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   950 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地も見られる住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 七戸十和田駅　南方 3.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　七戸町郊外に位置する既成住宅地域である。過疎化や高齢化の進行や人口減少等の社会的要因により有効需要 は減退しており、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は七戸町郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は当圏域に地縁あるいは血縁を有する中堅給与所得者や 農家の世帯分離に伴う需要がほとんどであり、圏外からの新規転入等は見られない。農家住宅が混在する地域で、地縁 的選好性が強いことから当地域に対する需要は弱く地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地が３５０ ㎡程度で３００万円前後、新築の戸建物件はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己利用の住宅が中心でアパート等はほぼ見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念し た。取引にあたっては居住環境や生活利便性が重視される住宅地域で、収益性は重視されず、取引価格を指標として地 域の地価水準が形成されている。よって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [101.8] [101.0] 100 7,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当町の人口は減少、世帯数はほぼ横ばい。 地域経済は新型コロナウイルス感染症の影響 から冷え込んでおり先行きは不透明。 　一般住宅に農家住宅が混在する郊外の住宅 地域であるが、地域内に特段の変動要因はな く、需給動向に大きな変動はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％