別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鶴田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴田 -2 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優 印  TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡鶴田町大字鶴田字前田３３番４７ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 町中心部に近い住宅 地域 東4m町道 水道、下水 陸奥鶴田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町の中心商店街背後の住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 陸奥鶴田駅南方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心商店街背後の住宅地域であるが、商店街の衰退により利便性は低下しており、また人口減少・高齢化の進行 により需要が弱いため地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鶴田町市街地内の住宅地域。需要者は鶴田町内に居住する一次取得者が中心で、同一需給圏外からの転 入者は殆どない。近隣地域は駅及び町中心商店街に近いが、中心商店街は衰退し利便性も低下し、また人口減少と高齢 化進行及びコロナ禍により先行き不透明感があることから当町全体として住宅地需要は弱い。取引の中心となる価格は 土地は２００㎡で２００万円前後、新築の戸建物件は１，５００万円～２，０００万円が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパートが殆どなく賃貸市場が成立していない地域であるため収益価格は試算できなかった。当地域は自用の戸建住 宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事 例から試算しており、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板柳 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [110.0] [102.0] 100 9,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は増加したが人口減少、高齢化 の進行等により宅地需要は未だに弱く、地価 は依然として下落傾向にある。 地価水準はかなり低くなってきているが、人 口減少・高齢化の進行等により有効需要は減 退しており地価は下落となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％