別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鶴田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴田 -1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優 印  TEL.

鑑定評価額 1,760,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡鶴田町大字鶴田字鷹ノ尾６８番１７ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所が見られる住宅地 域 北4.5m町道 水道、下水 陸奥鶴田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場に近い既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 陸奥鶴田駅北西方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 役場近くの既成住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準はかなり低くなってき ているが、人口減少・高齢化の進行により需要が弱いため地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鶴田町の市街地内の住宅地域。需要者は鶴田町内に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外か らの転入者は殆どない。人口減少と高齢化の進行及びコロナ禍により先行き不透明感があることから当町全体として住 宅地需要は弱い。土地は２００㎡程度で２００万円前後が需要の中心であり、新築の戸建物件は１，５００万円か～２ ，０００万円が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートが殆どなく賃貸市場が成立していない地域であるため収益価格は試算できなかった。当地域は自用の戸建住宅 が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例 から試算しており、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板柳 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [100.0] 100 9,070  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は増加したが人口減少、高齢化 の進行等により宅地需要は未だに弱く、地価 は依然として下落傾向にある。 地価水準はかなり低くなってきているが、人 口減少・高齢化の進行等により有効需要は減 退しており地価は下落となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％