別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 板柳 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板柳 -2 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 2,510,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡板柳町いたや町３丁目５４番 ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道、下水 板柳 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３３９号バイパス背後の 住宅地域 街 路 基準方位　北　　　 　６ｍ町道 交通 施設 板柳駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　生活利便性の優る住宅地域として、現状の儘推移するものと予測される。景気は新型コロナの影響から引き続 き厳しい状態にあり、過疎化等の影響で需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、板柳町に居住する一次取得者が殆どである。景気は新 型コロナウイルスの影響から引き続き厳しい状態にあり、人口減少、高齢化・過疎化の進行等により、需要は弱含みで ある。土地の規模は２５０㎡程度で、価格は２５０～３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺にはアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用できなか った。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、町内の標準地、基準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、高齢化・過疎化の進行等から、 町内における住宅地に対する需要は弱含みで ある。 　一般的要因に記載している理由で、需要は 弱含みであるる。 　個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％