別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田舎館 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田舎館 9-1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡 印  TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 3,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡田舎館村大字川部字上船橋５８番１ ②地積 　(㎡) 2,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の縫製、精 密機械工場等が多い 工業団地 東9m村道 水道、下水 川部 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ川部駅に比較的近い村北 西部の、未利用の空地が残る 農工団地。 街 路 ９ｍ村道 交通 施設 川部駅　東方 2.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　地域経済の長期低迷、最近は新型コロナウイルス感染症による景気悪化の影響で生産活動は全般に低調で、工 業地需要は少ないが、地価は既に相当の低水準にあり下げ止まり状態で、今後も同傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、津軽地方の中小規模の工業地域。　需要者は県内外の製造加工業や流通業務関連等の法人事業者が中 心である。まだ未利用地も残るほか撤退する事業所も見られ、工業団地としての有効利用度はさほど高くない。最近は 新型コロナウイルス感染症による景気悪化の影響で企業の設備投資意欲は依然低く工業地需要は少ないが、地価は既に 底値に近いとみられる。　需要者の事業規模、利用目的等により区々で、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　ＪＲ川部駅に比較的近い農工団地であるが、自用の工場、営業所等が殆どで貸工場等は見られず賃貸市場が成立して いないため収益還元法は適用できなかった。　自用目的の工業地としての取引が支配的で当該取引価格水準で地価が形 成されているため、市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格を採用し、さらに津 軽地方一円の工業地の地価水準及び取引動向等をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　近年景気は緩やかな回復基調にあったが、 新型コロナウイルス感染症により最近は急速 に悪化し生産活動は弱含みで、工業地需要は やや低調である。 　新たな工場進出や拡張等の動きは無く工業 地需要は少ないが、地価は既に相当の低水準 にあり近年はほぼ横這い状態で推移している 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％