別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大鰐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大鰐 5-1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡大鰐町大字大鰐字大鰐９２番４外 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,360) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する商業地域 南東6m町道 水道、下水 大鰐温泉 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉旅館に店舗兼住宅等もみ られる温泉街。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 大鰐温泉駅南東方 500m 法令 規制 商業 (80,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉、スキー場への観光レジャ－客は減少し、町の商況は低下傾向にある。既存の商業地に対する有効需要は減 退し、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大鰐町の商業地域。需要者の中心は町内の法人、個人事業者で、同一需給圏外からの参入は殆ど見られ ない。レジャ－の多様化等で温泉観光客は減少しつつあり温泉商店街は活気が見られない。商業地の取引は少なく、ま れに取引される価格帯は規模により一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自己使用の店舗兼住宅が殆どで、賃貸事例が見当らず土地に帰属する適切な純収益が把握できないため収 益価格が試算できなかった。土地の取引については自用目的の売買が中心なため、最近の商業地の取引動向を考慮し、 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [168.7] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大鰐町は人口の減少率が県平均の倍以上、世 帯数は微減傾向で推移。コロナ禍の影響によ る景気の減速から地場産業は停滞気味で低調 で推移。 ス－パ－等の大型店へ顧客の流出、空き店舗 の増加、町の既存商店街は活気が見られず商 況は低迷しており、商業地に対する需要は弱 含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％