別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大鰐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大鰐 -1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 東4m町道 水道、下水 大鰐温泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   550 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部からやや離れた住宅 地で、道路条件が劣る地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 大鰐温泉駅　東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済低迷の長期化、人口の減少から、住宅地需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向で推移していく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大鰐町市街地の一般住宅地域。需要者の中心は大鰐町に居住し地縁性を有する３０～４０歳代の１次取 得者が大部分である。コロナ禍の影響を含め地域経済低迷の長期化、人口の減少等に、道路条件が劣る当地域に対する 土地の需要は弱含みで推移している。土地は２００㎡程度で３００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域には古いアパートも散見するが、賃貸需要が弱いため土地に帰属する適切な純収益が把握できず収益価格が 試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり自用目的での取引が中心であるので、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [115.0] [102.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大鰐町は人口の減少率が県平均の倍以上、世 帯数は微減傾向で推移。コロナ禍の影響によ る景気の減速から地場産業は停滞気味で低調 で推移。 道路条件や町中心部等への接近性がやや劣る 住宅地域で、人口が減少傾向の中、需要は弱 含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％