別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鰺ヶ沢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鰺ヶ沢 -2 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西津軽郡鰺ヶ沢町大字本町５８番２ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 北東9m県道 水道、下水 鰺ヶ沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道沿いの住商混在地域。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ県道 交通 施設 鰺ヶ沢駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 鰺ヶ沢町役場に近い住商混在地域であり、地域経済の停滞や過疎化・高齢化の進展等により今後も緩やかな衰退 傾向が続くと予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鰺ヶ沢町内の住宅地域及び商業地域。需要者の中心は鰺ヶ沢町の居住者が大部分であり、地区外からの転 入はあまり見られない。町内の不動産市場の動向としては、人口減少、地域経済の低迷等により、土地需要も弱含みで 推移している。需要の中心物件は、更地であれば画地規模３００～４００㎡で４００～６００万円程度が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鰺ヶ沢町役場に近い住商混在地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られない地域である。土地取引においては 自己使用目的の売買が中心であり、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。そのため、市場性を反 映した比準価格を採用して、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [ 67.2] [101.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鰺ヶ沢町の人口減少、高齢化の進展等により 、地価の下落傾向は継続している。 鰺ヶ沢町役場等に近い住商混在地域であるが 、商業地域としての性格は薄れている。割高 感もあって需要は弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％