別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 外ヶ浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   外ヶ浜 -2 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡 印  TEL.

鑑定評価額 1,370,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に事 務所等が混在する住 宅地域 東7.5m国道 水道、下水 蟹田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　蟹田駅に近い事業所等が見 られる国道沿いの住宅地域。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ国道 交通 施設 蟹田駅南東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　外ヶ浜町市街地南方の既成住宅地域であるが、特段の変動要因はなく、地域経済の低迷、過疎化等により、住 宅地に対する有効需要は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は外ヶ浜町中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心で ある。コロナ禍以前より、地域経済の低迷が続き、利便性が低いため需要弱く、さらに少子高齢化により空家が増え供 給圧力が強く、地価は下落傾向にある。土地は５０坪～１００坪程度で総額１００万円～３００万円程度、新築の戸建 物件より中古の戸建物件が多く、５００万円～１，０００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引が比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺 にはアパート等は少なく、賃貸市場を形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に 適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平内 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [110.1] [102.0] 100 8,170  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍の影響は弱いものの、地域経済の 低迷に加え、人口の減少に歯止めがきかず、 少子高齢化、過疎化が深刻である。 　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は なく、需給動向に大きな変動は見られない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％