別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 平川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -5 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲 印  TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市日沼高田１６１番１ ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 南9m県道 水道、下水 弘前 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   450 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 弘前市に隣接する比較的利便 性良好な農家住宅地域。 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 弘前駅　北東方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、農家経済の先行き不透明感や人口減少等から発展性に乏しく、今後も 緩やかな衰退傾向が続き、地価も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平川市の市街化調整区域及びその周辺の住宅地域で、特に市西部に代替関係が強く認められる。地縁的選 好性の強さから、需要者は主に世帯分離した個人等で、転入者はほとんど認められない。人口流出等で地域は衰退し発 展性に乏しく、土地取引が極端に少なく需要は低調で、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目的とした需要 が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は快 適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,650 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 6,420  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数はほぼ横ばい。地価は下 げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・ 高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 農家住宅が多く地縁的選好性が強い地域のた め、需要は限定的で地価も下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 -19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％