別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つがる -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる -1 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫 印  TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市木造桜川１１番２０ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 木造 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部や木造駅に近接する生 活利便性が概ね良好な住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 木造駅北方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中心市街地や木造駅に近接する空地も見られる住宅地域として推移するものと予測されるが、人口減少のほか 、コロナ禍の影響による景気の悪化や先行き不透明感等から地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はつがる市中心市街地周辺の住宅地域一円。需要者の中心はつがる市居住者及びつがる市に地縁性を有す る１次取得者が大半を占める。同一需給圏外からの転入者は少ない。つがる市中心部に近接する利便性の良好な住宅地 域であるが、人口減少や少子高齢化、コロナ禍による景気の悪化や先行き不透明感等から需要は低調である。中心とな る価格帯は、土地は２５０㎡程度で約２５０万円、土地・建物で１，６００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　実際に市場で生起した、相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によって比準価格を試算した。 　中心部や駅に近接した戸建住宅が多く見られる住宅地域で、収益価格は賃貸市場が未成熟のため試算できなかった。 　従って、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地であるところから広域的な検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である農業の不振や人口減少、コロ ナ禍の影響による景気の悪化等から、市内に おける住宅地に対する需要は低調である。 中心部や駅に近い比較的生活利便性良好な住 宅地域であるが、人口減少、コロナ禍の影響 等から需要は低調で、地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％