別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 むつ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むつ -1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 むつ市海老川町６７７番 ｢海老川町９－３３｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 下北 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近く生活利便性が良 好な区画整然とした既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 下北駅北東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 文教施設に近接し中心部にも近い区画整然とした既成住宅地域。相対的な安値感等を受け需要は底堅く地価は堅 調に推移しており、このところの新型コロナウイルス感染症の影響もほとんど見られない。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はむつ市中心部及びその周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁を有する給与所得者等の 一次取得者層が想定される。市中心部に近い居住環境や生活利便性が良好な地域であり、引き続いた地価下落による安 値感から需要は堅調に推移しており、このところのコロナ禍による景況感悪化の影響もまだ見られない。需要の中心価 格帯は土地が３００～４００㎡程度で４００万～７００万円前後、新築戸建物件は２，２００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心としてアパート等も散見される住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃 貸市場が未成熟であることから、収益還元法は試算過程でマイナスとなった。自用目的での取引が中心で、取引価格に より地価水準が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められ る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　むつ -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 82.2] [101.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] むつ市の人口は減少傾向。景況感は改善傾向 にあったがコロナ禍により一服感。旧市内で は宅地需要に回復傾向が窺えるが旧町村部で は弱いまま。 市中心部に比較的近く区画整然とした生活利 便性が良好な住宅地域。底値感もあり需要は 底堅く、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％