別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 八戸 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-2 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　南　彰 印  TEL.

鑑定評価額 71,700,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字市川町字下揚４９番１４ ②地積 　(㎡) 6,761   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 中規模食品工場の中 に倉庫等が見られる 工業地域 西17m市道、北側道 水道 陸奥市川 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   350 ｍ、南   500 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部の水産加工団地 街 路 １７ｍ市道、角地 交通 施設 陸奥市川駅北東方 5.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 八戸市北方の臨海型の水産加工団地で、漁獲量の減少や水産加工業の不振により、土地需要は少なく、新型コロ ナウイルスの影響も出始めたため地価は下落に転じており、今後が懸念される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市内の工業地域全域。需要者は八戸市内の水産加工及び流通関連の法人等であり、県内外の法人等に よる需要も考えられる。市北部郊外に位置する水産加工団地であり、水産業の長期不振等により全体として生産活動は 低調であり、地価は横ばいから下落傾向に転じている。取引価格は当事者の事情や取引規模によりまちまちであり、中 心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自己所有の工場、倉庫が多い工業団地で、賃貸市場が未成熟であり、周辺に貸工場、貸倉庫等の収益物件は見 られないため、収益価格は試算できなかった。取引に当たっては、賃貸収益よりも港湾との接近性や関連施設の配置が 重視され、収益性は取引の指標として殆ど認められない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.3] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は後退局面に転じ新型コロナウイル スが発生した上期に低下し、下期は持ち直し つつあるが、地方では工業地に対する需要は 回復していない。 水産加工関連の工場が集積する地域で、水揚 げの低迷等により水産業が長期不振にあり、 地価は横ばいから下落傾向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +24.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -32.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％