別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　森　政浩 印  TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市江陽３丁目１番１外 ｢江陽３－１－１０９｣ ②地積 　(㎡) 102,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:4.5 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 南18m市道 水道、ガス 小中野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 600.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地自体が近隣地域の大部 分を占める臨海型工業地域。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 小中野駅北方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は臨海型の大規模工業地域で、工業地に対する需要は低調だが、郊外型大規模ＳＣの集積に伴い周辺地 域がやや発展的に推移している影響を受け、地価は近年横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八戸市内のほか県内外の大規模臨海工業地域一円である。需要者は県内事業所のほか全国的なエリアで 事業を行う製造業関連の法人である。大規模工業地に対する需要者は限定的であるため有効需要は元々大きくないが、 近年は特に臨海部よりも内陸部を指向する傾向が強まっており、圏内における新規の土地取得には慎重な姿勢が見られ る。取引当事者の属性により取引規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社事業所，工場，倉庫等が多く事業者向けの賃貸市場は未成熟のため収益価格は試算しなかった。自用目 的での取引が中心であり、取引にあたっては賃貸収益よりも港湾との接近性や関連施設の配置が重視され、収益性は取 引の指標とはなっていない。市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、最近の工業地の取引動向並びに単価と総額と の関連の適否にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 9,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等により生産活動は弱含み 。但し物流施設など一部の物件については需 要が高まっており、地価の動きは一様ではな い。 近隣地域は臨海工業地域であるが、周辺に大 型ＳＣが集積しているため繁華性が向上して おり、用途の多様化が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -8.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％