別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
八戸 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 3-1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL. 
鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 八戸市大字市川町字下大谷地４５番１外
 ②地積(㎡) 3,502  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

2:1		 畑 周辺の宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 西4m未舗装農道 水道、下水 陸奥市川

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   80.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅地向きの宅地見込地
地域		 道

路		 ４ｍ未舗装道路 交通

施設		 陸奥市川駅北東方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 戸建て住宅地向きの宅地見込地地域であるが、利便性の劣る郊外の住宅地に対する需要が低調に推移する中で開
発業者は宅地開発に対して極めて慎重な姿勢を見せており、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      3,140 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八戸市郊外の戸建住宅地向きの宅地見込地地域である。需要者の中心は市内の宅地開発業者である
。市場動向については、当市では郊外の土地区画整理済の宅地の供給が続き供給過剰気味であり、条件の劣る宅地見込
地に対する業者の開発意欲は売残り等の在庫リスクを回避するために減退傾向で極めて慎重である。宅地見込地の取引
価格は需要者の事業規模や造成の難易等に左右されるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、近年宅地見込地の取引が少ないながらも適切な事例を選択して試算したもので、最近の市場の需給関係を
反映した価格である。控除後価格は転換後・造成後の更地価格から現実的なコストから積算した造成費等を控除して導
いた価格で実際的である。ただし、転換の時期や販売期間等の予測は想定項目が多く難しい面があり規範性はやや劣る
。よって、本件では比準価格を採用し、控除後価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内中心部や区画整理事業地内の住宅地域を中心に
地価は持ち直しの動きも見られたが、コロナ禍の影
響もあり宅地需要はやや弱気に転じている。

近隣地域は八戸市北西部郊外の宅地見込地地域であ
るが、宅地需要も弱く宅地開発の動きも停滞してお
り地価は引き続き下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 八戸 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１８０３
０２２０３
-91198		 八戸市 宅地   不整形 西6m未舗装市
道、
北東2.5m、
二方路

１低専

(50,80)
b １１９０２
０２２０３
-90786		 八戸市 雑種地   長方形 東7.5m市道、
北4m、角地

｢調区｣ 

(60,200)
c １２００２
０２２０３
-87518		 八戸市 雑種地   ほぼ台形 東3.2m道路、
北4m、角地

２中専

(60,160)
d １２００３
０２２０３
-94710		 八戸市 田   不整形 南3m未舗装道
路、
北3m、東3m、
三方路

｢調区｣ 

(80,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
5,309 		 100
[  80.0]		 [  96.9]
100		 100
[  76.5]
8,406 		 100
[ 147.6]
5,695 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
5,700 
b (　　            )
3,027 		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]
2,957 		 100
[  51.0]
5,798 
5,800 
c (　　            )
8,696 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
8,600 		 100
[ 153.6]
5,599 
5,600 
d (　　            )
5,442 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
5,388 		 100
[  94.0]
5,732 
5,730 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ ％／月
　 -0.09		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 交通・接近　 +23.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -49.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +28.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +27.0 環境　　　　 -26.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       5,700 円／㎡]
八戸 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,200  （　   78.2 ％）
11,104 		 5,800    244  1,120  3,940 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9225　　　　      3,635		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　      3,140		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 3,140 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１９１２
０２２０３
-105794

     22,424 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[102.2]		 100
[175.3]

     13,907 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     13,900 
b １２００１
０２２０３
-99333

     25,017 		 100
[110.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[167.6]

     14,334 

     14,300 
c １２００４
０２２０３
-114974

     15,665 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.7]		 100
[141.5]

     14,093 

     14,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +5.0 交通・接近   +7.0 環境　　　  +56.0
画地　　　   +3.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 買進み ％／月

　 -0.05		 街路　　　   -5.0 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  +55.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　   -4.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +15.0 環境　　　  +23.0
画地　　　   +1.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
八戸

-26
20,300 		 [ 99.5]
100		 100
[104.0]		 100
[137.7]
14,104 		 [100.0]
100
14,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -4.5
交通・接近　　 +14.0
環境　　 +26.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,502 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    211 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　北東側８５ｍに高さ０．５ｍのコ
　ンクリート擁壁を設置。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍのアスファ
　ルト舗装道路を築造し、開発区域
　外の公道（農道）に接続。
　
＊排水工事の概要
　取付道路両側にコンクリートＵ字
　型側溝（３００Ｌ）を敷設。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１５０㎡（全体の４．３％）の緑
　地を設置
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊その他
　特にない。
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月14日　提出
八戸 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八戸 3-1 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大 印  TEL. 
鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 八戸市大字市川町字下大谷地４５番１外
 ②地積(㎡) 3,502  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

2:1		 畑 周辺の宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 西4m未舗装農道 水道、下水 陸奥市川

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   80.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 　市街地から北西部郊外の戸
建住宅地向きの宅地見込地地
域。		 道

路		 ４ｍ未舗装農道 交通

施設		 陸奥市川駅　北東方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 　利便性が劣る郊外の住宅地の需要は、新興住宅地の供給圧力により減退している。よって、今後地価は下落基
調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      3,140 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市郊外の戸建住宅地向きの宅地見込地地域で、典型的な需要者は地元の不動産業者である。当市で
は近年、市街地及び郊外ともに土地区画整理事業等による住宅地供給が多いため、需要者の合理的行動としては利便性
の劣る開発案件には慎重になる傾向がある。宅地見込地の取引価格は、取引件数が少ないこともあり、需要者である不
動産業者の事業規模や資金力により様々であり、需要の中心となる価格帯は一様には見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　比準価格は、実際に市場で成立した宅地見込地の取引事例から試算しており、要因比較も適切であり、市場の実態を
反映した実証的な価格である。一方、控除後価格は宅地開発を行う不動産業者の費用面に着目した価格であり、投資採
算性を重視する需要者の目線では説得力があるが、近年大規模開発が少ない中、試算の各段階で想定項目が多くやや信
頼性が低い。したがって、比準価格を採用し、控除後価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 　人口は微減、世帯数は微増。首都圏ほど新型コロ
ナの影響を受けてはいないが、引き続き人口減少等
により郊外の住宅地に対する需要は弱い。

　市の北西部郊外の宅地見込地地域で、利便性良好
な新興住宅地の供給圧力により需要が減退している
ため、地価は下落基調で推移した。

　個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 八戸 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２００２
０２２０３
-87518		 八戸市 雑種地   ほぼ台形 東3.2m道路、
北4m、角地

２中専

(60,160)
b １１８０３
０２２０３
-91198		 八戸市 宅地   不整形 西6m未舗装市
道、
北東2.5m、
二方路

１低専

(50,80)
c １２００３
０２２０３
-94710		 八戸市 田   不整形 南3m未舗装道
路、
北3m、東3m、
三方路

｢調区｣ 

(80,200)
d １１９０２
０２２０３
-90786		 八戸市 雑種地   長方形 東7.5m市道、
北4m、角地

｢調区｣ 

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
8,696 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
8,600 		 100
[ 151.0]
5,695 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
5,700 
b (　　            )
5,309 		 100
[  80.0]		 [  96.9]
100		 100
[  76.5]
8,406 		 100
[ 151.3]
5,556 
5,560 
c (　　            )
5,442 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
5,388 		 100
[  94.0]
5,732 
5,730 
d (　　            )
3,027 		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]
2,957 		 100
[  54.0]
5,476 
5,480 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +28.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ ％／月
　 -0.09		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 交通・接近　 +23.0 環境　　　　 +23.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +27.0 環境　　　　 -26.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -46.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       5,700 円／㎡]
八戸 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
14,200  （　   78.2 ％）
11,104 		 5,800    244  1,120  3,940 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9225　　　　      3,635		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　      3,140		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 3,140 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １１９０９
０２２０３
-90352

     14,901 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[106.4]

     13,120 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     13,100 
b １１９１２
０２２０３
-105774

     13,083 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 93.9]		 100
[133.6]

     14,898 

     14,900 
c １２００１
０２２０３
-99490

     14,432 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.3]		 100
[123.4]

     14,477 

     14,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.04		 街路　　　   +3.0 交通・接近   +1.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +7.5 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　   -6.0 交通・接近   +3.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +7.5 交通・接近  +14.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   -3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　   +2.5 交通・接近   -3.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近  +18.0 環境　　　   +2.5
画地　　　  -19.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 14,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
八戸

-26
20,300 		 [ 99.5]
100		 100
[104.0]		 100
[137.7]
14,104 		 [100.0]
100
14,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -4.5
交通・接近　　 +14.0
環境　　 +26.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 14,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,502 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    211 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　北東側８５ｍに高さ０．５ｍのコ
　ンクリート擁壁を設置。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員６ｍのアスファ
　ルト舗装道路を築造し、開発区域
　外の公道（農道）に接続。
　
＊排水工事の概要
　取付道路両側にコンクリートＵ字
　型側溝（３００Ｌ）を敷設。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１５０㎡（全体の４．３％）の緑
　地を設置
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  98.0 ｍ
＊その他
　特にない。