別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八戸 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -26 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　駒木　功 印  TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字市川町字尻引前山３１番１３５７ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東3.5m市道 水道、下水 陸奥市川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員の狭い道路が多い郊外の 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 陸奥市川駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 八戸市北方郊外に存する既成住宅地域であり街路条件や生活利便性に劣り需要はやや弱い。底値圏にあるがこの ところの景況感の悪化もあり地価は横ばいから下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八戸市郊外の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。市場では区画整理された良 質な住宅地や市街地中心部周辺の利便性の高い住宅地への選好が顕著となっているが、このところの景況感の悪化もあ り中心部から遠く生活利便性のやや劣る当地域に対する需要は弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、土 地は１８０～２５０㎡で４００～５００万円程度、新築の戸建物件は１，９００万円～２，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市中心部から遠く戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であるこ とから収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法のみの適用となったが、自用目的での取引が中心であり、取引価 格により地価水準が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認め られる比準価格を採用し、単価と総額との関連の適否も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。景気はこれまで 改善傾向で地価は一部上昇の気配もあったが 、新型コロナウイルスの影響により景況感は 悪化している。 市中心部から遠く街路条件や生活利便性がや や劣る当地域に対する住宅地需要は弱く地価 は横這いから下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％