別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八戸 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -20 青森県 青森第２ 氏名  不動産鑑定士　森　政浩 印  TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市白銀台１丁目８番３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 白銀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発分譲され た住宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 白銀駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当市東方郊外の高台に位置する閑静な住宅団地であるが、人口は流出傾向で居住者の減少ならびに高齢化の進行 が認められる。需要は弱含みで地価は当面下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八戸市郊外の住宅地域。需要者は、八戸市に居住する１次取得者が中心である。当地域は昭和４０年代 に開発分譲された住宅団地で、居住者の高齢化進行に伴い選好性も低下しており、当地域における有効需要は減退傾向 が続いている。土地は２００～３００㎡で５００～９００万円程度、新築の戸建物件はあまり多くないが２０００万円 前後が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅向けに開発された住宅団地で、土地価格に見合った賃料水準が形成されるに至っていないため収益還元法は適 用しなかった。近隣地域は居住環境の優れる閑静な住宅地域で、居住の快適性・利便性がとりわけ重視される地域であ り、収益目的での取引は殆ど見られないことから、市場の実態を反映しより規範性が高いと認められる比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [104.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口は減少、世帯数は微増。新型コ ロナの影響等により地域経済は減速、住宅着 工戸数は前年同期比を下回って推移しており 、地価も軟調。 地区内人口の減少が続く郊外の熟成した住宅 団地。近年は土地区画整理事業等による新興 住宅地域に需要が流れ、地価は下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％