鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１０２２０３ -88670	八戸市		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２００５０２２０３ -62301	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北9m、角地		２中専 (70,200)
c	１２００５０２２０３ -62326	八戸市		建付地	（　）	台形	北東16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２００９０２２０３ -96884	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南7m、角地		２中専 (70,200)
e	１２０１００２２０３ -94083	八戸市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,964	100 [ 100.0]	45,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	47,800
b	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	48,842	100 [ 111.7]	43,726		45,500
c	(　 ) 66,546	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	59,021	100 [ 132.5]	44,544		46,300
d	(　 ) 54,449	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.3]	48,386	100 [ 111.7]	43,318		45,100
e	(　 ) 45,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	48,906	100 [ 111.4]	43,901		45,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,800 円／㎡]

八戸 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,773,752	833,400	2,940,352	2,773,890	166,462	（　0.9696） 161,402	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,362,542 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.15	Ｗ2	268.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	13.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ，平均専有面積約４１㎡）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	134.15	92.6	124.22	1,282	159,250	2.0	318,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		268.30	92.6	248.44		318,500		637,000
								0

⑨年額支払賃料	318,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,822,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,822,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 198,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,767,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	637,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,773,752 円　　　　（　 11,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-2303	1,213 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,284 円/㎡　月額支払賃料（　 1,282 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-2407	1,192 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,286
c	八戸－賃貸　　　　-2409	1,217 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 87.0]	1,345

八戸 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,300 円	3,966,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,600 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,100 円	35,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,400 円　（　　　　　　 2,525 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 268.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,773,890 円（　　　　　 8,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,773,752 円
②総費用	833,400 円
③純収益　①－②	2,940,352 円
④建物等に帰属する純収益	2,773,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	166,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	161,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,362,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
八戸 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 -17

青森県

青森第２

氏名

不動産鑑定士　東海林　信行

印

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市小中野２丁目１６番１２｢小中野２－１６－１１｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東7m市道	水道、下水	小中野 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理済みの既成住宅地域

街

路

基準方位北、　　７
ｍ市道

交通

施設

小中野駅南方

500m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な既成住宅地域として熟成しており、現状維持で推移すると予測する。郊外の区画整理事業による住宅地の
供給圧力が続くが、周辺の取引価格は底堅く推移しており、地価は横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は中心市街地周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住の一次取得者で同一需給圏外からの転
入も見られる。中心市街地に近く商業施設への接近性も比較的良好な生活利便性の高い住宅地域であり、長期に亘る地
価下落によって値頃感が出始めているため需要は堅調に推移している。土地は３００㎡程度で１，４００万円程度、新
築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート等も混在する住宅地域であるが、自用目的での取引が支配的である。比準価格は市場性を反映し実証的であ
る。収益価格は土地建物の元本価格に見合った賃料水準の市場が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く、
また快適性を重視する住宅地域においては相対的に規範性は劣ると思料される。従って比準価格を採用し、収益価格を
参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[113.5]

[104.0]
100

45,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八戸市の人口は減少、世帯数は微増。新型コ
ロナウイルスの影響で地域経済は観光・宿泊
業等を中心に冷え込んでおり、先行き不透明
。

格別の変動要因は認められないが、これまで
の下落により地価に値頃感が出てきており、
土地需給は回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００６０２２０３ -106997	八戸市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１２００７０２２０３ -99754	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、北7m、角地		２中専 (70,200)
c	１２０１００２２０３ -94083	八戸市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２００９０２２０３ -96892	八戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.3]	46,365	100 [ 103.9]	44,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 56,834	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	48,468	100 [ 111.7]	43,391		45,100
c	(　 ) 45,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	48,906	100 [ 108.5]	45,075		46,900
d	(　 ) 47,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.3]	46,545	100 [ 108.5]	42,899		44,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,800 円／㎡]

八戸 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,779,415	833,398	2,946,017	2,773,890	172,127	（　0.9696） 166,894	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,476,958 円　　　　（　 10,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.15	Ｗ2	268.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	13.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４４．７２㎡

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	134.15	92.6	124.22	1,284	159,498	2.0	318,996
							0.0	0
～

～

～

～

計		268.30	92.6	248.44		318,996		637,992
								0

⑨年額支払賃料	318,996 円　×　12ヶ月　＝　 3,827,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,827,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 198,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,773,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	637,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,061 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,779,415 円　　　　（　 11,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-2407	1,192 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,286 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-2409	1,217 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 87.0]	1,345
c	八戸－賃貸　　　　-2406	1,177 ( 1,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,226

八戸 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,598 円	3,971,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,600 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,100 円	35,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,398 円　（　　　　　　 2,525 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 268.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,773,890 円（　　　　　 8,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,779,415 円
②総費用	833,398 円
③純収益　①－②	2,946,017 円
④建物等に帰属する純収益	2,773,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,476,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,500 円／㎡）