別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 弘前 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -25 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫 印  TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字小沢字広野１６７番 ②地積 　(㎡) 1,124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西7.5m県道 水道、下水 弘前 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   800 ｍ、南 1,300 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに農家住宅が建ち並 ぶ比較的集落規模の大きい住 宅地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 弘前駅南西方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも農家住宅が建ち並ぶ住宅地域として推移するものと予測されるが、農業所得の減少や地域人口の減少 、コロナ禍の影響も相俟って地価は弱含みで推移、今後しばらくの間はこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市の市街化調整区域内に形成された農家住宅地域一円。地縁・血縁的な選好性の強さから、需要者 は主に世帯分離（分家）世帯が中心で、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。農業経済の長期低迷や農業 政策の先行き不透明感や都市部への人口流出、コロナ禍による景気の悪化が地域の衰退に拍車をかけている。なお、農 村部では土地取引が非常に少なく、また取引価格もまちまちで、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域にあり原則としてアパート等の収益物件は建築できず、自己使用目的の取引が大半であることから、 比準価格のみの試算となった。比準価格の試算に際しては、採用事例の中でもより規範性の高い事例を重視することに より、精度の高い価格を試算することができた。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、また、代表標準地 であるところから広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地に対する需要は、底値感から安定的に 推移しているものの、コロナ禍による景気の 悪化や先行き不透明感から、地価は弱含み傾 向にある。 農家住宅地域では人口減少の影響が大きく、 住宅地需要も少ないこと、及びコロナ禍の影 響も相俟って、地価は引き続き下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％