別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 弘前 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弘前 -12 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弘前市大字新里字上樋田１２９番１外 ②地積 　(㎡) 790   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 新里 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   410 ｍ、西   670 ｍ、南   440 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近接し生活利便性が 良好な比較的規模が大きい旧 来からの農家住宅地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 新里駅　北方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 城東地区に近接する日常の生活利便性等が良好な農家住宅地域で当面は現状のまま推移するものと予測する。最 近のコロナ禍による景気の急激な減速により、需要は弱まり、地価は幾分下落傾向で推移する見込みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は弘前市街地郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域一円。地縁的選好性が強く、同一需給圏外からの新 規転入等が少ない農家住宅地域である。コロナ禍の影響による景気の急激な減速から土地需要は弱含みで推移している 。需要の中心価格帯は５００㎡～８００㎡程度で概ね８００万円前後であり、新築戸建物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　弘前市街地に近接する農家住宅地域である。自用目的の取引が支配的な地域であり、賃貸市場が成立していないこと から収益還元法の適用は断念した。典型的な需要者層は、居住の快適性や利便性等を重視して取引の意思決定を行うも のと考えられ、取引価格を指標として地価水準が形成されているのが一般的である。よって、本件では市場の実体を反 映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弘前 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弘前市の人口減少、高齢化の進展等があるほ か、新型コロナウイルスの影響が見られ、景 気の減速から、土地需要は買い控えの慎重に なりつつある。 弘前市街地に近接する利便性の良好な農家住 宅地域であるが、コロナ禍による景気の急激 な減速から宅地需要は弱まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％