鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

弘前 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７０２２０２ -99660	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１２００７０２２０２ -99636	弘前市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２００９０２２０２ -96619	弘前市		更地	（　）	ほぼ正方形	北7.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２００９０２２０２ -96726	弘前市		更地	（　）	正方形	東7.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１２００５０２２０２ -62086	弘前市		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,334	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	29,428	100 [ 100.0]	29,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	30,600
b	(　 ) 26,243	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	25,133	100 [ 87.2]	28,822		30,000
c	(　 ) 37,610	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	33,993	100 [ 112.4]	30,243		31,500
d	(　 ) 17,720	100 [ 80.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	22,329	100 [ 87.2]	25,607		26,600
e	(　 ) 24,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.4]	28,145	100 [ 101.0]	27,866		29,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.07	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	売急ぎ	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,900 円／㎡]

弘前 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,631,737	589,288	2,042,449	1,888,110	154,339	（　0.9696） 149,647	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,117,646 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.47	Ｗ2	197.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	196 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパートで、平均専有面積は４５㎡程度。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.47	92.3	92.76	1,210	112,240	2.0	224,480
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	97.16	95.5	92.76	1,210	112,240	2.0	224,480
							0.0	0
～

～

～

計		197.63	93.9	185.52		224,480		448,960
								0

⑨年額支払賃料	224,480 円　×　12ヶ月　＝　 2,693,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,693,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 138,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,627,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,631,737 円　　　　（　 13,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-108001	1,344 ( 1,342)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,212 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-399001	1,270 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210
c	弘前（賃）　　　　-283001	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,193

弘前 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,288 円	2,765,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,700 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	72,900 円	24,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,288 円　（　　　　　　 3,007 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 197.63 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,888,110 円（　　　　　 9,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,631,737 円
②総費用	589,288 円
③純収益　①－②	2,042,449 円
④建物等に帰属する純収益	1,888,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,647 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,117,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
弘前 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

弘前 -11

青森県

青森第１

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

印

TEL.

鑑定評価額

5,840,000 円

１㎡当たりの価格

29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	弘前市大字豊原２丁目１３番１８				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	聖愛中高前 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 340 ｍ、西 180 ｍ、南 480 ｍ、北 430 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高校・大学が多く立地するが
、街路の配置や連続性が劣る
既成住宅地域。

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

聖愛中高前駅北東方

800m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

弘前市中心市街地南方の街路の配置等が劣る住宅地域。区画整理済みの住宅地域に需要は集まり、周辺地域への
選好性は低い状況で、地価水準が底値に近づいたが、地価は横這いから下落に転じた。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０、４０歳代を中心とする民間会社員、公
務員等の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入もある。弘前市内では人口減少もあり、人気の高い地域を除き、
住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模１５０～２５０㎡程度で総額が４
００～８００万円の土地、建売であれば土地建物で２０００万円台前半が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

弘前市市街地周辺の中心部に近い住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売
買が中心であり、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。よって、実証性のあ
る比準価格を採用し、収益価格を参考とし、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　弘前 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,500 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[104.0]

100
[ 98.8]

[104.0]
100

29,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

弘前市の人口減少、高齢化の進展等があり、
一部を除き地価の下落傾向が継続している。

街路の配置等がやや劣る住宅地域。区画整理
された住宅地へ需要は集まり、地域に対する
需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

弘前 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００５０２２０２ -62086	弘前市		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２００５０２２０２ -62183	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、北西8m、角地		２中専地区計画等 (70,200)
c	１２００６０２２０２ -106664	弘前市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２００７０２２０２ -99660	弘前市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.4]	28,145	100 [ 102.0]	27,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	28,700
b	(　 ) 37,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	33,545	100 [ 116.8]	28,720		29,900
c	(　 ) 30,541	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,942	100 [ 102.0]	29,355		30,500
d	(　 ) 27,334	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	29,428	100 [ 100.0]	29,428		30,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

弘前 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,627,489	589,065	2,038,424	1,888,110	150,314	（　0.9696） 145,744	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,036,333 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

弘前 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.47	Ｗ2	197.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	196 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパートで、平均専有面積は４５㎡程度。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.47	92.3	92.76	1,208	112,054	2.0	224,108
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	97.16	95.5	92.76	1,208	112,054	2.0	224,108
							0.0	0
～

～

～

計		197.63	93.9	185.52		224,108		448,216
								0

⑨年額支払賃料	224,108 円　×　12ヶ月　＝　 2,689,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,689,296 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 138,065 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,623,231 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,627,489 円　　　　（　 13,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	弘前（賃）　　　　-281002	805 ( 803)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 87.0]	1,224	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	弘前（賃）　　　　-283001	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,193
c	弘前（賃）　　　　-399001	1,270 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,198

弘前 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500 円	24,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,065 円	2,761,296　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,700 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	72,900 円	24,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,065 円　（　　　　　　 3,005 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 197.63 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,888,110 円（　　　　　 9,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,627,489 円
②総費用	589,065 円
③純収益　①－②	2,038,424 円
④建物等に帰属する純収益	1,888,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	145,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,036,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）