別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-5 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 86,900,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字野内字菊川６１番３外 ②地積 　(㎡) 5,646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 台形 1.2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、住宅等 が混在する工業地域 南東10m県道 水道、下水 野内 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青森市東部郊外の野内駅に近 い、倉庫、店舗、住宅等が混 在する流通業務地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 野内駅北方 200m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近年、近くに野内駅が移転し、パチンコ店跡地で住宅分譲がなされ、今後は住宅地域へ移行が徐々に進むものと 予測される。流通業務用地に対する需要はコロナ禍の影響もあり、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市内の流通関連施設が立地可能な事業所地域一円。需要者は県内外の流通関連の法人事業者が大半 を占める。県道沿いの倉庫、事業所等が建ち並ぶ流通業務型工業地域であるが、新規立地の事業所等は見られない。コ ロナ渦による景気の急激な減速傾向から、企業の生産活動は慎重になりつつあり、これに伴い流通関連業種も同様、需 要は弱まり、地価は幾分下落傾向にある。取引の価格帯は、規模により一様でなく中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域内において実際に生起した相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によ って比準価格を試算した。地域内は自己所有の倉庫・事業所敷地等が多く見られ賃貸市場は未成熟であるため、収益価 格は試算できなかった。よって、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.5] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏では流通業務用地の需要が上向いては いるが、当地方は工業地需要は総じて弱く、 新規の進出企業がほとんど見られず低調で推 移している。 青森市東部郊外の流通業務型工業地域である 。野内駅移転で住宅の増加が見られるが、事 業所等への需要は殆ど見られず、地価は下落 傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％