別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 青森 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 9-4 青森県 青森第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　聡 印  TEL.

鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市富田４丁目２１２番１２外 ｢富田４－２９－１３｣ ②地積 　(㎡) 3,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 3:1 工場 中小規模工場、事務 所等が混在する工業 地域 南東9m道路 水道、下水 青森 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   460 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北   540 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 　青森港に比較的近い工業地 域。 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 青森駅北西方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　工場、事業所、ＪＲ施設等の混在する工業地域であるが、底値感から、横ばい傾向にあった地価動向はコロナ 禍による景気停滞等により、弱含み傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、青森市及び県内の工業地域。需要者の中心は自己使用目的の地縁性を持つ個人事業者又は県内法人。 コロナ禍による景気停滞に加え、原材料費の高騰等により、大規模な設備投資にはまだ至っていない。近年工業地、事 業所地の取引は少なく取引価格は需要者の属性や画地規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状 況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃 貸物件が少なく、賃貸市場が形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に適合し、 資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少の中、土地取引は一部地域で下げ 止まり傾向にある等、回復の兆しが見られて いたが、コロナ禍により景気停滞傾向にある 。 　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化は なく、需給動向に大きな変動は見られない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　 -22.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％